泰國樓數十萬元能入場 置業要注意甚麼細節?

泰國是旅遊勝地,而且生活開支低,一個住宅單位入場費只需數十萬港元,近年更吸引不少香港人移居當地或買樓收租。不過,早前有新聞報道有香港人購買泰國樓遇上發展商清盤事件,究竟購買泰國物業有甚麼注意事項,如何選擇才能避免中伏?

買泰國樓基本程序

買家選擇一手樓花,首先需要向泰國發展商支付預訂費,並與賣方訂立銷售協議,再於14日內支付第一筆金額。在物業落成前,透過當地銀行分期過戶第二筆款項,在物業落成前再支付第三筆款項,發展商便會準備樓契給業主簽署,並完成業權登記手續。

如果買入一手現樓,買家首先要繳付樓價的兩至三成,再根據協議,於指定日期前交上第二筆款項。如果選擇二手物業,買方可以與賣方商討先付上預訂費,由5萬至10萬泰銖不等,再於訂立日期前14日內繳付餘額。

如果想申請按揭,可以在香港的有提供服務的銀行申請如開泰銀行,申請準則根據香港的按揭制度,需要進行壓力測試及入息審查,按揭息率一般為5厘,並根據當地息率浮動。由於利息比港樓高一截,因此計算收租回報要審慎計算利息成本。但當然要注意不同銀行或機構的準則各有不同。

須繳付物業稅

要在泰國置業需要支付多個稅項,首先為業權轉讓費,如果物業屬於永久業權,需要支付物業估價2%作為稅項,物業的銷售協議決定由賣方還是買方支付費用。印花稅方面,如果在5年後出售,政府收取賣出價的0.5%,如果賣方已經繳付特別商業稅,便因須繳交商業稅。另外,賣出單位時需要繳付個人所得稅,約為物業估值的2%至4%。

永久業權VS租賃業權

泰國物業有分為永久業權(Freehold)及租賃業權(Leasehold),永久業權是指永久擁有該土地以及土地上的物業,轉售能力較佳,但現時泰國政府只容許海外買家只能買入項目總面積中的49%業權;租賃業權是指業主向政府租用土地,租用限期為30年,完結後再申請租用。

應選擇大型發展商     

曾有泰國一手物業因發展商清盤而爛尾,導致買家損失嚴重,所以要減低置業風險,建議先考慮具備財政實力的大型發展商,物業質素有保證及抗跌能力較強,較著名發展商包括Pruksa Real Estate、Sansiri、Grand Unity、AP(Thailand)、Land and Houses等,買入物業前可先進行深入研究。

出租物業可由物管公司代勞

購買物業後要考慮裝修問題,雖然當地以泰文為主流語言,但對於較具規模的公司,溝通仍然順暢,只要提供設計圖予傢俱產品商,對方能提供免費設計及上門安裝服務。如果打算把物業出租但又擔心程序繁瑣,可以委託物業管理公司,部份提供設計裝修、買入傢電、租務及物業管理一條龍服務,並處理與租客溝通問題,讓業主安穩收租。

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