碧桂園、萬科、融創比併 誰是更優質內房龍頭?

近日美股高處不勝寒,納指調整幅度尤其深,令港股的科技股表現亦脆弱。相比之下,今年以來失寵已久的內房股由於估值低殘,股價波動較少,而且各大內房股的中期業績都反映行業迅速回暖,投資者宜挪撥資金至內房股,做好風險管理。

本文比較3隻龍頭內房股,碧桂園(SEHK:2007)、萬科企業(SEHK:2202)、融創中國(SEHK:1918),看看哪隻更值得鍾愛。

1.比併2020上半年業績

比較三者的中期業績,當中只有碧桂園同比錄得跌幅,但營收及盈利規模依然是最大。萬科規模排行第二,而且營收增長亦是最高,但盈利上的增長卻比不上規模小得多的融創。在這方面看,三者有點難分軒輊,因此我們再看看毛利率及稅前利潤率的變化。

營收(億元人民幣) 同比變動(%) 歸母淨利潤(億元人民幣) 同比變動(%)
碧桂園 1849.6 -8.44 141.3 -9.61
萬科 1463.5 5.05 125.1 5.62
融創 773.4 0.66 109.6 6.54

三間內房股的毛利率都錄得跌幅,而且偏偏是營收增長最高的萬科毛利率跌幅最大,但仍然在三者中居首。值得留意的是,唯獨融創的稅前利潤率有同比輕微升幅,並且迫近萬科的高水平。

毛利率(%) 同比變動 稅前利潤率(%) 同比變動
碧桂園 24.27 -2.89個百分點 19.40 -0.14個百分點
萬科 31.81 -4.43個百分點 24.87 -2.28個百分點
融創 22.96 -2.23個百分點 24.38 +0.02個百分點

這是由融創成本控制能力提高,而且收入結構改善有關。融創上半年行政費用率同比下降 0.53個百分點至4.77%,而且利潤的主要貢獻爲物業開發板塊,貢獻率逾90%,業務的利潤率也最高達 28.8%。加上資本結構亦進一步優化,負債率與融資成本雙降。

期內集團所有者權益1339億元(人民幣・下同),較去年底升17.4%,公司擁有人應佔權益970億元,較去年底升16.7%。同時淨負債率大幅下降23個百分點;新增融資成本顯著降低1.9個百分點;資本負債率亦下降 3.5個百分點至59.8%低水平。在經營質素改善方面,融創要在三者中較優。

勝者:融創中國

2.估值比較

碧桂園在現價市盈率及市賬率方面都是三者中最低,而股息率亦遙遙領先,逾 6厘股息別具吸引力,股本回報率(ROE)是三者中排行中間,但 ROE為26%是非常理想的水平。而萬科的估值最高,雖然其ROE 及股息率很不俗,但綜合而言安全邊際則在三者中最低,在風險管理的效能上可能要稍遜一籌。

勝者:碧桂園

市盈率(倍) 市賬率(倍) 股息率(%) 股本回報率(%)
碧桂園 4.7 1.2 6.5 26.0
萬科 6.4 1.3 4.5 20.7
融創 4.7 1.5 4.2 31.3

3.估值增長空間

從內房股估值低殘的角度來看,板塊有估值向上修復的條件。不過,除了修復失地外,這些內房股的估值有沒有再向上的空間呢?

近年,分拆物管公司成為行內估值釋放的主要契機。有趣的是,這三間內房都處於不同的階段。碧桂園早已分拆碧桂園服務(SEHK:6098),而且後者股價升勢凌厲;融創旗下的融創服務在 8月初就向港交所(SEHK:388)申請上市,即將登陸資本市場;反觀萬科雖然亦有分拆的條件,但目前卻仍未有相關計劃。

從這方面看,融創短期內有估值上升的機會,但參考碧桂園於2018年分拆碧桂園服務的經驗,此估值提升能否維持亦成疑。但配合融創經營實力改善這一優勢,亦有趁低吸納融創的價值。

而碧桂園在業務上的改動很大,集團積極賦予業務科技元素,機器人餐廳亦在上半年推出,加上集團地產業務拓展至全產業鏈,以一貫的內房股概念對集團估值有失公允,只是難以推測估值的釋放何時到達,投資者若看好碧桂園就要有心理準備其時間成本可能很高。

勝者:融創(短期)、碧桂園(長期)

編輯:Yan

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Jack Yip沒持有以上提及的股票。

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