陽光房託長線收息可買未?

陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0435
股息率:7.4%
每股股息:$0.27
市值:$61億
業務類別:地產業
集團主席:歐肇基
主要股東:李兆基(22.8%)
集團網址:http://www.sunlightreit.com

5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億):7.5/7.7/7.9/8.2/8.5
可分派收入(億):3.8/4.2/4.3/4.5/4.7
資產淨值(億):132/135/139/149/160
每單位派息:0.22/0.24/0.33/0.27/0.27
派發比率:96/96/124/97/97
(截至30/6為一個財政年度)

企業簡介

陽光房地產基金(陽光房產)是2006年成立的房地產信託基金(REIT),並在同年於聯交所上市,發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息,因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣,而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業,寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地,而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例,以估值計大約各半。

【圖1】陽光房產各類型物業組成

物業長期增值

香港地少人多,所以土地必然是有價值的資產,長期持有物業已經有不錯的回報,而包裝成房託的物業組合,往往都有一定的投資價值。

但要注意的是,不少房託在上市時都會定較高的價位,令投資價值減低。不過,只要不在上市時的首兩年投資,房託的股價漸漸就會返回真實價值,價格會較為合理。

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售,寫字樓有甲級及乙級,甲級有灣仔的陽光中心,而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業方面,包括市區如北角、紅磡、尖沙咀,以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說,物業的質素雖然不是最優質,但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質,但回報都不差。自2006年上市,陽光房產有物業收入淨額的複合增長,每年為8%,而資產淨值的複合增長,每年則為9%,兩個數字均處於高水平。這反映香港的商業區不斷擴展,而由於市場供不應求,乙級寫字樓租金亦有相當增長,而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產,回報自然不俗。

陽光中心

【圖2】陽光中心財務數據

整個房託由多個物業組成,陽光中心佔比最大,貢獻了收入約4分1,物業為一個甲級寫字樓,位處灣仔,地點絕對不錯,多年來的租用率都處極高水平。

從上圖可見,租金每年都有理想的上升,除了反映大環境帶動外,亦反映物業質素不差。同時,就算不斷加租也沒有影響出租率,反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻,來自政府及相關機構,能提供穩定的租金收入,都是這物業加分的地方。

陽光房產質素提升

【圖3】陽光房產估值及物業收入

陽光房產多項數據都能持續增長,無論是租金收入及可分派的股息,都有不錯的增長,而資產淨額同樣有理想的升幅。

成本對收入比率則能保持下降,2011年的比率為23.5%,近年已降至21.0%。資產負債比率方面,多年來持續下跌,由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%,財務情況健康,可見陽光房產質素不差,並且在提升中。

陽光房產的租用率甚高,多年都保持在98%,處於甚高的水平。可見在市場需求,以及物業地點不差、管理不錯的因素下,租金回報理想。

不過投資者要明白,房託的增長主要源於內部,而向外擴展的能力則有限,這令升值的潛力不會太大,因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出,因此保留的資金很少,所以發展有限,這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業,但最主要的回報都是現有物業組合,而當中核心物業的變動不大,故往後若要提升收入,很大程度依賴組合內的租金提升。

【圖4】物業組合數據

投資策略

從長遠及超長遠的角度看,香港的寫字樓及零售市場會處於求過於供的格局,故長遠租金仍會平穩上升。

不過,中短期會有上落,而中期已出現調整,由於疫情影響經濟,令當中的租金收入有機會受壓,出租率亦有影響,這有可能影響中短期的派息及股價。

不過從長遠角度,仍是穩定的收租模式,因此長遠股息慢慢又會回到正常,因此,這股作為長線收息之選,可以的。

綜合上述的各項財務數據,以及陽光房產所持有的資產,都反映其資產質素保持上升,雖然其中的資產質素不是最高級,但都是有質素的。而隨著香港的商業區不斷擴展,擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力,令此房託有穩中求勝的效果。

投資策略方面,會以收息為先,股價增值為輔,投資者最好以收息的角度來評估此房託,始終這房託都不會有很大的升幅,因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

現時的息股率計算,大約推算這股處於合理區中下部水平,分注投資,長線持有,可以的。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。