港鐵（SEHK:66）一直是香港人熟悉「愛股」，因股價持續向上、派息漸進、鐵路收入穩增，再加上港鐵屬半隻「地產股」，地產發展利潤及租金收入豐厚，令港鐵全方位吸水根基穩定，過去日子證明公司盈利拾級而上。
不過，過去一年本港發生一連串社會事件，令港鐵成為針對對象，再加上今年上半年一場疫情，令市民外出活動大減，港鐵上半年乘客量因而大跌33%。同時又錄非現金的投資物物業重估虧損，令港鐵帳面上錄上市以來首次虧損。即使像港鐵這樣高質藍籌企業，其持續增長的預期亦非必然。不過，疫情始終會過去，如果持有一手港鐵至今回報有多大？未來港鐵的業務前景如何？
港鐵於2000年上市，上市招股價為9.38元，已大升至9月1日收市價40.4元，連同每股派息18.51元，升值5.28倍，以一手500股，成本約4960元，扣除後多賺2.45萬元。
未來鐵路收入「保證」增長
雖然本地客運業務收入是主要收入來源之一，但其實來自內地及國際鐵路、收租及管理收入於上半年已超越前者。本地客運業務收入於上半年大跌42%至62億元，而內地及國際鐵路、收租及管理等收入則只跌0.9%至104.65億元，不過因疫情令兩者分部利潤大減。
不過，仍以本地鐵路業務盈利貢獻較大，雖然上半年錄息稅前虧損25.79億元，撇除疫情因素，去年同期EBIT有9.52億元。而內地及國際鐵路等業務於上半年EBIT為1.82億元，去年同期則有5.6億元。
其實，於 2015至19年港鐵的鐵路收入年複合增長率有7.57%，而集團的營收於期間年複合增長有近7%，前者升幅符合後者。隨著本地更多鐵路支線投入服務，例如沙中線一部分之屯馬綫第一期已通車，以及高鐵等早已投入服務，再加上內地及海外鐵路合約投入，未來將帶動鐵路收入，令整體營業額再提升。
港鐵成本控制效益高
不過，港鐵的息稅前盈利走勢較為波動，去年有135億元，原地踏步至15年水平，而今年上半年未計折舊、攤銷等前經營開支下跌11%，反映公司成本控制良好，未計折舊、攤銷等前經營利潤仍升9%。
其實港鐵成本控制得宜，反而是折舊及攤銷於2015至19年年複合增長率有8%，高於收入增幅，值得留意。不過，鐵路業務涉及大型資本投資，同時面對設施老化令折舊增加，鐵路從來都不是大賺行業，幸好有地產業務幫補盈利。
整體而言，中期沙中線可望全線通車，再加上東涌綫延綫及屯門南延綫將開始規劃。而內地方面，杭州地鐵五號綫已全綫通車，集團最近又獲深圳地鐵十三號綫公私合營項目，長線港鐵的鐵路收入料可保持增長。
地產業務仍是將來「金蛋」
港鐵沿線住宅物業發展項目眾多，令來自地產發展項目的分成利潤源源不絕，只因入賬時間不同而帶來波動。再加上來自沿線不時有新商場落成，可增加租金收入，上半年集團已購入「德福廣場」二期及「PopCorn 2」餘下收益權。
以上半年為例，物業發展利潤大增至51.71億元，主要來自「日出康城」第六期所錄得分佔盈餘，以及出售存貨單位。上半年集團來自本地收租及物業管理收入有25.8億元，按年只微跌2%。
港鐵表明，未來參與更多的物業發展項目，例如新商場及住宅發展項目。此外，由目前至明年3月，推出三個物業發展項目招標，料共提供約4350個住宅單位。而短期可能將「日出康城」第十期及大圍站物業發展項目推出預售。
投資結語
所以，港鐵得天獨厚有「雙軌」發展模式，鐵路＋地產作為盈利來源，是主要投資價值所在。再加上港鐵派息屬慷慨，過去三年每股派息有增加，而派息比率由17年近40%，升至去年逾63%。以收市價40.4元計算，股息率有3%，對於追求股價走勢穩健，而可穩定收息的投資者，持有港鐵應可「收貨」。