港鐵漸趨抵買 再跌可考慮低撈

Shenzhen,China March 10, 2016.The headquarters building of Tencent in Nanshan District, Shenzhen,China.

港鐵 (SEHK:66) 公布6月份載客量達1.1億人次,為今年以來之最高,按年跌幅亦收窄至19%,總算是近日有關港鐵罕有的好消息。

7月發盈警港鐵股價一直逆市下。港鐵在過去12個月成了香港社會經濟震盪的焦點客運及車站商務業績受重創然而檢視港鐵的基礎因素,正是「爛船仍有三分釘」,作防守性投資仍有價值,可考慮低撈。

上半年預期虧損4億,全因投資物業估值損失

港鐵在7月7日發盈利警告,指出截至6月底的上半年度,股東應佔虧損預期為4億港元, 年同期利潤為55億港元。

港鐵盈利由3部份組成,經常性業務利潤估計為4 (去年同期26元),物業發展業務利潤52億元 (去年8億元)物業投資組合估值虧損60億元 (去年盈利21億元)

這就相當有趣了港鐵客運量在過去幾個月大幅下跌,盈利衰退是一定的多得將軍澳日出康城的進帳物業發展獲利豐厚,但亦由於物業估值下跌,大幅虧損60億元這條數怎樣來的?港鐵在2019年12月31日止的物業估值達917億元,外聘估值師估計市值下跌6.5%,其實略偏悲觀無論如何,這與集團營運現金沒有直接關係。

撇除物業估值因素,港鐵上半年其實賺56億元,比去年的34億元利潤有增長,賣樓的確好搵過運輸。投資者角度,這沒有什麼問題港鐵開宗明義以「鐵路+物業」為集團的business model經常性業務收益短期內回復無望,以物業發展利潤補數正常

睇淡港鐵,離不開這一個原因

港鐵和領展 (SEHK:823)過去12個月,雙雙由一線花旦半紅不黑甘草歸根究底,是認為香港已沒有未來雖然港鐵在香港以外亦有不少投資,除了內地還有英國、澳洲、瑞典等地,但利潤貢獻不大,去年全年佔集團利潤14%。港鐵未來「食粥食飯」,仍要看香港。

如果投資者對香港未來沒有信心,當然不用考慮投資港鐵。否則的話,港鐵在港佔盡先天優勢,作防守性投資仍然是可取的。

地鐵沿線物業始終

短期內,港鐵客運業務車站商務,將繼續因市民減少出外、中港運輸乘客量減、機場快線人流減等因素影響,復甦速度全看新冠病毒疫情發展現時疫情反覆無常,港鐵經常性業務的全年盈利勢必倒退。長線而言,港鐵是港人必須交通工具之一,使用率為各公共交通工具之最高(佔比47.4%)專營生意利潤雖然有上限,但勝在有保證。

物業銷售將撐起港鐵今年之盈利,下半年銷售重點仍是日出康城Ocean MARINISea to Sky;從最近市況觀察,銷情仍屬正面

長線而言,港鐵現有之沿線投資物業覆蓋面廣,短期也許會受租務市場偏軟影響,但始終位於商業及住宅樞紐保值能力高在物業發展方面,港鐵有176萬平方土地儲備,最值得期待的大型發展項目大圍站及黃竹坑站上蓋物業

總括以上,港鐵的「鐵路+物業」模式仍然穩陣港鐵股價一直偏高,也不算,但日股價反覆向下,開始抵買對香港未來仍有信心,可以考慮趁低吸納作組合裏的防守股

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