合景泰富、世房分拆物管上市 何者更有錢景?

內房分拆物管業務在港上市浪接浪,最新有合景泰富(SEHK:1813)及世茂房地產(SEHK:813),一般而言分拆後的內房股價會水漲船高,而旗下物管股亦有爆升空間。究竟兩間物管公司誰更有投資價值?而合景泰富及世房,何者更值長線持有?

合景泰富公布分拆經營住宅及商業物業管理公司——合景悠活上市,分拆計劃將以分派與全球發售方式進行。公司向合資格股東提供合景悠活股份保證配額。

合景泰富間接持有合景悠活約97.22%股權,分拆後將不會保留任何合景悠活已發行股本權益,即不再為附屬公司。

反觀,世房分拆物管業務公司——世茂服務上市。目前世房間接持有世茂服務90%權益,預期分拆完成後,將持有世茂服務不少於50%權益,仍屬附屬公司。世房向合資格股東提供世茂服務股份的保證配額。

1.合景悠活盈利增幅強

根據中國指數研究院數據,合景悠活以整體實力於內地排行17位,規模不算大,業務主要涉及住宅及商業物業管理等,67%收入來自住宅管理,其餘來自商業。管理總樓面面積中85%為住宅,15%為商業,涉及地區中56%來自大灣區;24%來自長江流域,而於2017至2019年期間合景悠活的純利複合年增長約105%,表現相當理想。

2.世茂服務規模大併購多

根據中國指數研究院數據,以整體物管公司競爭力計算,世茂服務內地排行12名,受管理物業分布長江流域有46%,一二線城市佔77%。該公司集中資源於住宅管理,佔管理總樓面面積96%,而集團又有併購能力,去年管理物業中差不多有四分一來自併購,而增值服務收入滲透率高,去年已佔整體26%,未來有很大再提昇空間。

3.合景悠活Vs世茂服務如何選?

世茂服務於管理物業規模、收入及盈利增長佔優,可能與物業大多位於長江地區及一、二線城市有關,加上增值服務佔收入比重較大,對世茂未來收入增長更有利。

不過,兩者的經營毛利率高,均高於同業水平,而世茂服務只是稍為落後,合景悠活於毛利率及住宅管理費表現亦非等閒之輩,長線擴展空間亦大。

業務指標 合景悠活 世茂服務
管理總樓面面積(平方米) 2160萬 6820萬
2019年收入(元人民幣) 11億元 升71% 25億元 升87%
2019年盈利(元人民幣) 1.85億元 升132% 3.85億元 升163%
毛利率(%) 37.3 33.7
住宅管理費(元人民幣/平方米) 2.9 2.1至2.5

無疑上述兩公司不俗,如二選其一以世茂服務佔優,因有良好併購往績、業務規模大及增值服務佔比重。再者,由於合景泰富分拆合景悠活後,不再保留後者股份,似是剝離及賣斷業務,或是基於資金需要,而合景悠活中有15%涉及商業物業,鑑於內地經濟放慢,有關市場較住宅防守性低。

投資結語

至於合景泰富及世房本身前景如何,合景泰富於5月合約銷售勁升45%,並且受惠一次分拆物管業務收益,而持有合景泰富的投資者可望受分派合景悠活,況且公司於大灣區有大量項目,有利未來業務增長,合景泰富於2015至2019年盈利複合增長率高達30%,值得長線持有。

至於世房的投資者可能受惠分拆,獲分派世茂服務股份,市場甚至憧憬再派特別股息,加上世房於5月合約銷售額增長有37%,總計首五個月升12%,表現已較同業突出,而2015至2019年世房的盈利複合年增長有15.5%,亦值得持有。

編輯: Yan

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