內房板塊起動 旭輝能看高一線的三個原因

信義是不錯的企業,擁有不錯的技術及市場佔有率,而行業長遠的發展仍是不俗,因此有一定質素。

自復工復產開始,內房銷售就一直復甦力度不俗,但眾多房企股價卻始終不見起色,低估值高股息狀態一直持續。直至 6月銷售數據出爐,首100強內房企業銷售金額達14517.2億元(人民幣・下同),按月反彈 33%,按年亦錄得 13.8%增長,勝過市場預期,令一眾內房股價終於彈起來。

由於股價蟄伏已久,相信內房還處於估值收復的起點,而筆者認為業內旭輝(SEHK:884)可看高一線。

1. 財務穩健,融資優勢勝同業

內地有「房住不炒」政策,加上疫情打擊經濟,內地房價預料短期內不會有顯著升勢。在此情況下,擁有較低資金成本的房企,才能保持往日節奏發展,深耕市場土儲的同時維持不亞於同業的利潤水平,同時應對行業低迷下潛在的市場波動。而旭輝近日的表現就反映出這方面的實力。

旭輝 2019年淨負債率為 78.9%,同比下降 2.6個百分點,明顯優於同規模房企。其實早在 2012年開始,旭輝融資成本已經呈下行趨勢,直至 2019年加權融資成本為6.0%,在民營房企中屬偏低。

今年以來內地融資環境相對寬鬆,旭輝於 5月27日發行 3+2年期公司債,利率最低達到 3.8%,是近年發債利率的新低。而且近期旭輝完成與旗下物管企業永升生活服務(SEHK:1995)的併表,經常性收入可望提升,進而提升集團評級指標,綜合融資成本有望進一步優化。

2. 併表永升,產業協同效應更大

旭輝併表永升有財務上的效益,但這應該並非關鍵之處,更重要的是加強開發產業及物管產業間的協同。

普遍而言,物管企業缺乏足夠財力去全面承擔房修和運維的責任,而「房住不炒」政策加上疫情衝擊令消費者更重視房屋品質,包括小區環境,安全可靠的樓宇設施和社區多元化服務。行業重心向「質」傾斜,那麼行業營運發展邏輯就在於:企業妥善履行房修責任,超越法律要求限度照顧業主房客,形造優越品牌口碑,從而提高產品溢價。所以開發和物管環環相扣,物管亦有依靠開發企業資本實力的需要。

加上內地有改造老舊小區的發展趨勢。旭輝亦因而不斷投入資金改造存量小區,並於近期推出點亮行動,即對存量小區社區大門、主要道路、樓宇大堂、車庫等出資更新,提升小區居住品質,後再由物管提供長線服務,追蹤解決客戶痛點。這模式在現時內地發展趨勢中有突圍而出的展望。

3. 核心城市優質土儲,疫情過後市場集中度提升

旭輝長期堅守「深耕一二線城市」的核心戰略,2012至2019年合同銷售金額複合增速 CAGR達 54.5%,銷售面積 CAGR亦達 42.2%,增長速度顯著。截至2020年2月末公司土儲中一二線及準二線佔比高達 87%。加上集團從長三角起步,去年有近半合約銷售來自長三角地區。內地近期有刺激內需經濟的必要,大灣區及長三角地區預料是重點所在,相信旭輝能在過程中充分受惠。

同時,疫情導致的行業低迷,預料有汰弱留強之效,能提高旭輝等強企的市場份額,配合上述的資本優勢,集團在長三角進一步布局值得期待。

旭輝,現價可買入嗎?

現價市盈率(倍)

預測市盈率(倍)

股息收益率(%)

股東權益回報率(%)

7.7

5.52

5.4

21.3

旭輝 2012至 2019年營收 CAGR 達 31.3%,盈利 CAGR 33.3%,業績增長既穩且強,加上行業反彈強勁,下半年有望彌補首季疫情的影響。估值處於合理至吸引水平,逾 5厘股息率亦具吸引力,股東權益回報率亦屬高水平,值得投資者持有。

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