五隻物管股龍頭 估值前景比拼

物管行業的股價一支獨秀,除了輕資產、高增長,增長潛力等利好受投資者歡迎,基於市場份額分散,行業在中國有龐大的整合空間,龍頭公司也有望贏家通吃。下文將比較五隻物管龍頭的關鍵數據,讓投資者判斷更具值博率的公司。

1.估值篇

公司

總市值

19年PE

20年預測PE

21年預測PE

碧桂園服務(SEHK:6098)

1,009億元

54.7倍

41.0倍

30.2倍

雅生活服務(SEHK:3319)

568億元

41.6倍

30.0倍

23.1倍

保利物業(SEHK:6049)

425億元

79.0倍

51.8倍

37.6倍

綠城服務(SEHK:2869)

303億元

58.1倍

39.4倍

30.2倍

中海物業(SEHK:2669)

265億元

49.2倍

38.2倍

29.9倍

備註:截至6月24日收市後彭博數據

從上表看,龍頭物管明年預測PE普遍達30倍,比不少巨型科網股還要高,市場如此看好,給予較高估值的原因,當然不單是物管行業的增長潛力。

中國的物業管理市場高度分散,有能力的龍頭物管公司,透過吞併同業,能以更快的速度增長,成長「天花板」難以猜測,估值自然較中小型物管更高。

根據中指院的資料,中國物業服務百強企業在管面積的集中度,由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%,更預期2021年將達到51.4%,主要由於市場持續集中化。而2014年至2018年期間,十強企業的純利複合年增長率,更高於百強平均水平,引證物管巨無霸的估值為何更加昂貴。

2.土儲篇

公司

在管面積

儲備面積

碧桂園服務

2.76億平方米

4.09億平方米

雅生活服務

2.34億平方米

1.22億平方米

保利物業

2.87億平方米

2.11億平方米

綠城服務

2.12億平方米

2.33億平方米

中海物業

1.51億平方米

未公布

備註:截至去年底業績

單看目前的估值,可能忽略物管公司確定性較高的儲備面積(合約面積減在管面積),而這往往鎖定了物管公司未來幾年的業績增長。

儲備面積可透過兩方面提升,一是依靠關聯地產商,只要關聯地產商的土儲面積愈大,意味其能夠交付予相關物管公司的合約面積便愈多,該物管公司的增長潛力也就愈大。而這方面,以碧桂園服務最為優勝,截至去年底,碧桂園(SEHK:2007國內的權益土地儲備高達2.59億平方米,為碧桂園服務帶來極高的業績確定性。

二是透過併購、競標等方式拓展規模,彌補母公司增長一旦放慢的影響。以雅生活為例,收購中民物業及新中民物業完成後,集團在管面積將突破5億平方米。

3. 龍頭亮點

從個別公司的亮點去看,雅生活收購中民物業及新中民物業後,除了在管面積大幅上升,也代表集團可進入門檻較高的公共建築及商業辦公等業態,探索新的增值服務。此外,中民的盈利有望今年併入雅生活的業績,可望再刺激該股的熱度。

碧桂園服務除了業績增長可預見性高之外,值得留意是,其來自碧桂園的在管面積佔比達73.9%,而集團截至去年底存款及現金高達69億元(人民幣.下同),若能夠物色併購機會,發展可望進一步加快。

綠城服務規模或者及不上一線龍頭,但管理層提出構建「物業聯盟」,如引入龍湖(SEHK:960),近日又入股中奧到家(SEHK:1538),以圖在競爭中搶佔更大份的蛋糕。

保利物業和中海物業同樣背靠央企,但保利的社區增值服務毛利率達40.7%,高於中海的31.3%,保利的銀行結餘65億元亦多於中海的25億元,整體而言,保利的質素和併購財力更勝一籌。

愚人結語

物管行業市場集中度只會愈來愈高,趁整合潮還未完成之時,趁低吸納板塊中最優質的公司,絕對是個好主意,筆者建議選取有央企背景的保利物業,及未來增長能見度言,併購能力佳的碧桂園服務,作為投資組合的一部分。

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90後財經記者,財經專欄作者,深入研究增長股。從過去月月清,做到2年儲50萬元,除開每月儲仲多過份月薪。分享投資理財心法,與讀者一起致富。 Facebook:dennisaubit Blog:https://dennisauinvest.wordpress.com/blog