一隻價值投資者不應錯過的龍頭股

受「只住不炒」國策所限,內房股股價普遍經歷了幾年的沉寂。不過疫情加大了政府刺激內需經濟的必要,國務院推出解決企業融資困難問題的措施,對內房這類對息口敏感的行業有利,加上房地產銷情從疫情影響恢復,行業發展趨勢向好,但板塊卻依然落後,業內龍頭股值得投資者關注。

具多年龍頭地位

萬科企業(SEHK:2202)是內房股龍頭,其全國銷售金額於2007至2019年都處於行業首兩名,企業實力顯著。市佔率亦波動向上,由2009年1.4%輾轉升至去年的近4%水平。萬科估值處於近5年低水平,下行風險較低,股息率4.6厘,股東權益回報率亦逾20%高水平,具安全邊際。

現價市盈率(倍) 預測市盈率(倍) 股息率(%) 股東權益回報率(%)
6.3 5.25 4.6 20.7

拿地有策略確保盈利空間

隨着疫情受控,萬科的銷情亦顯著回復。5月銷售增速由負轉正,銷售金額同比增長5.7%,銷售面積同比升5.7%,此成績是歷來的 5月份新高。集團表示下半年是銷售的高峰,有信心全年銷售維持增長。

在拿地策略上,萬科對比同業而言相對謹慎。房企近來普遍有「報復性拿地」的趨勢,但萬科就比較保守,5月拿地的建築面積及對應總價都同比下降了。但萬科本身土儲充裕,去年底在建項目總建築面積約10256萬平方米,足夠集團兩年以上發展需要,短期內沒有拿地的迫切性。

而且在「報復性拿地」下,土地市場火熱,許多地方土地都是溢價較多成交,萬科拿下的土地主要都是位於底價附近,可見是萬科策略性避開拿地高峰期,確保土儲的盈利空間。

而且觀乎萬科拿下的土地,發展潛力都是較明顯的。5月新增的9個土地項目中,7個為一二線核心城市,其餘兩個為佛山和長沙的爲軌交上蓋項目,一來具有成本優勢,二來體現出萬科在公共運輸導向型發展(TOD)模式的優勢。

在這方面,萬科於6月公布與主要股東深鐵集團訂立合資備忘錄,合資以主要投資於深圳市新基建及軌道相關的重點片區及重點項目,探索大灣區及其它重點城市的TOD大型項目建設模式。此模式有助加大非核心城市項目的價值,助力集團業績進一步增長。

「撈過界」養豬或為價值升級的先兆

另外,內地房企以至互聯網企業近期都有「撈過界」養豬的現象。主要是國家為了抑制豬價上行,以補貼形式鼓勵更多養殖戶養豬。養豬近期利潤不俗,加上疫情期間房企銷售暫停,跨界養豬反而有彌補疫情損失的效果。而萬科會否繼而進軍食品行業,與物業進行協同,形成食住配套體系,增加物業價值,這就是後話了,但萬科的確有能力如此實行。

物管子公司有望分拆

內房表現雖然落後,但不少內房的物管子公司股價升勢凌厲。萬科旗下亦有物管公司萬科物業尚未分拆出來,萬科佔60%股權。內房另一龍頭碧桂園(SEHK:2007)的物管子公司碧桂園服務(SEHK:6098)市值達千億元,若萬科物業能複製碧桂園服務的上市之路,能為萬科帶來數百億元價值,值得期待。

編輯: Yan

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