REIT比拼:領展Vs置富

港版國安法一度觸發市場憂慮,造成單日千跌股災,地產股更是重災區,一眾REIT亦面臨強勢沽壓。置富(SEHK:778)與領展(SEHK:823)相比,那隻更應買入?

民生定位相近

置富與領展的物業組合同樣面向社區消費者。前者在香港擁有16個零售項目,而物業多鄰近住宅密集地區,如「置富第一城」處於大型屋苑第一城、「+WOO嘉湖」則鄰近天水圍嘉湖山莊。後者則在香港多區擁有126個項目,當中多為與公共屋邨相連的商場物業。由於社區居民的日常消費習慣甚少會有大變動,商戶的營運表現有較高穩定性,業主的續租及議租力自然更強勁,置富及領展同樣享有這優勢。

領展防守力較強

雖然領展及置富同樣享受到民生消費的穩定性,但領展的組合防守力理應較高。領展旗下物業鄰近的住宅多為公共屋邨,這住客群組的收入水平未必比得上置富物業鄰近的私人屋苑居民,但講到可支配收入,公共屋邨住戶的財務負擔往往較低,尤其租樓及供樓等住房相關開支佔收入比重低,消費意欲與經濟周期的相關性因而較有限,變相加強領展組合的逆周期防守力。

領展享規模優勢

此外,領展的市值約為置富市值的10倍,這為領展帶來重大的增長優勢。因為香港上市的房地產信託基金需受限於借款最高不超過計劃資產總值45%的規定,而借貸是房託擴張物業組合的重要資金來源。換言之,領展動用債項來投資新物業的靈活性遠較置富高。

DPU複式增長率

過去1年 過去3年 過去5年
置富 0% 1.4% 4.2%
領展 5.9% 7.9% 9.5%

資料來源:置富,領展官網

散戶投資REIT多數為收息,因此每單位分派的增長力相當重要。比較兩隻REIT的DPU增長往績,可見領展更具防守力的組合也有著更吸引的增長力。這可歸因於領展升級物業及推動人流的能力更優勝。展望未來,領展仍可藉規模優勢來為組合吸納更多優質物業,最近完成收購的澳洲物業就是一例,其分派增長力因而較置富吸引。

結語

置富及領展的物業組合定位相近,但領展的防守力及增長力均較優勝。若要從兩者之間選其一,領展是更吸引的選擇。

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