領展社運及疫情中表現如何 現時抵買未?

領展房地產投資信託基金(SEHK823)是亞太區規模最大的房產信託,基金建基香港,近年涉足海外物業市場,增長野心不容小覷。然而,新冠肺炎及港版國安法帶來不利影響,領展表現如何?

全年業績靠穩

截至20203月底止之年度,領展面臨多重逆風。由去年6月延續至今的社會事件打擊跨區消費及旅客訪港意欲,而2020首季的新冠肺炎疫情不但重挫消費氣氛,更令旅遊業陷入停頓。

面對眾多不利因素,領展的業務表現保持穩定,物業收入淨額錄得6.9%同比增82.2億港元,而每基金單位分派為287.19港仙,增幅5.9%增長,惟物業估值期內錄得11.6%跌幅,導致業績由盈轉虧錄173億虧蝕,每基金單位資產淨值因而下跌13.3%77.61港元。

組合防守強勁

領展管理層指出:「儘管營商環境伴隨挑戰性及不明朗因素,領展仍然錄得合理的零售租金增長。」社會事件中,領展旗下零售物業大致維持正常營運,大眾跨區消費意欲,區內消費增加令領展受惠。然而,2020年初肺炎疫情打擊全面,社交距限制、停課防疫措施令零售餐飲業陷入低潮。

領展組合的租用率在今年3月低仍維持於96.5%高水平,這大大凸顯了做業主相對做老闆的優勢。生意老闆要承受業務風險,而無論生意處於虧蝕或盈利,業主都可以賺取租約訂明的租金。

若然租用鋪位的商戶經營著表現穩定的生意,業主更可享受穩定的續租表現,以及長線持續增加的續租租金。領展旗下物業正正擁有著業務穩定性高的租戶組合

圖:領展香港物業租戶構成

來源:領展業績簡報

領展的核心香港物業組合以屋邨相連商場為主,為區內居民提供日常所需消費及服務。截至今年3月底,組合租戶中超過60%為餐飲相關商戶,加上大多領展商場均為屋邨社區唯一集中消費點,商戶可受惠於居民穩定的生活及消費模式。

租戶的業務波動性較低,續租持續營運的意欲自然較高,作為業主的領展可享受穩定的租金收入之餘,更有較高議價力去加租。雖然上個年度的續租租金調整率下調至12.6%,但在充滿不利因素的營環境中,這表現經已相當卓越,充分反映領展物業組合的競爭優勢。

總結

新冠肺炎疫情及政經不穩局勢為領展帶來逆風,但基金組合防守力強勁,長線基本因素依然吸引,短線沽壓或帶來投資時機。

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