朗廷也叫停派息 應該繼續持貨還是盡早離場?

香港的酒店商業信託——朗廷─SS(SEHK:1270)最近公布不會派發中期股息,而且有機會配售或供股。到底朗廷表現如何?投資者應如何部署?

拆解朗廷收入來源

朗廷主要在香港經營三個酒店項目——香港朗廷酒店、香港康得思酒店,以及香港逸東酒店。透過將客房出租,酒店賺取住房租金收入。租金收入可分拆成兩類包括固定租金收入,及浮動租金收入。按租賃協議規定,朗廷的固定租金收入不會因出租情況而波動,例如去年社會局勢不穩,即使朗廷的浮動租金收入下跌32.4%,但固定租金收入仍然維持不變,整體租金收入只下跌21.4%。

營運面臨入不敷出的風險

新冠肺炎疫情重挫本地旅遊業,訪港旅客量大減,酒店需求自然下降。朗廷的浮動租金理所當然亦下挫,而固定租金收入成為朗廷的最後防線。換個角度來看,最值得關注的問題是,朗廷僅餘的固定租金收入是否足夠維持營運,應付融資成本。

過去兩年,酒店組合的固定租金收入維持於2.25億元,但去年融資成本卻有2.2億元。即使期內沒有產生任何額外服務費用支出,固定租金收入僅僅足夠應付債務開支。換言之,組合僅有的租金收入有很大機會完全被營運成本及融資成本抵銷了。

財務契約觸發危機

即使朗廷的營運收入剛好足夠支付融資成本,亦不代表能夠脫困,更大的危機是,信託集團有必要履行現有信貸協議的特定財務契約,如最低利息覆蓋率,以及最高貸款與估值比率。入不敷出的營運下,利息覆蓋率將會下跌,而酒店營運情況持續惡劣則會影響估值。事實上,朗廷酒店組合總值在去年已錄得按年13%跌幅,疫情延續了去年的旅遊寒冬,組合總值再縮水幾乎是無法避免。

要確保有能力履行特定財務契約,也許朗廷在公告中所提到的配售及供股是信託渡過難關的唯一出路。

配售或供股各有不同影響

若朗廷配售引入新資金,投資者的權益會被攤薄。眼前的取捨只在於現價認輸離場,抑或等到配售計劃落實後默默承受攤薄的影響。若然朗廷建議供股,投資者則面對供或不供的抉擇;若選擇供股的話,投資者要將更多資本投入這表現不振的項目;若選擇不供股的話,投資者的權益則會被攤薄。

要作出取捨的最決定性因素莫過於是朗廷在疫後的復甦表現。若在復甦後可實現強勁價值增長,配售攤薄權益的代價或可被抵銷,而供股的投資者或可因當日低價供股而享有更高業務回報。

結語

問題是,疫情並非朗廷經營環境惡化的唯一因素,去年下半年的社會事件亦造成顯著業績衰退。疫情過後,社會風波如果再起,旅遊業將繼續不振。既然前景存在龐大的不確定性,供股再投資朗廷的選擇是未必可取,而默默等待被攤薄股權更不可取。

若有持貨,筆者傾向建議盡早離場;若無持貨,不沾手絕對是上策。

編輯:Yan

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