新世界發展合股 引爆公司價值的釋放?

新世界發展(SEHK︰17)最近動作頻頻,一時間成為市場焦點。「第三代」接班人鄭志剛從總經理升任行政總裁之後3日,新世界建議股份「四合一」,預計6月23日起生效,每手買賣單位不變,流通股份壓縮至約25.42億,為17年來首度再有藍籌合股。

合股份前密密回購

事實上,在此之前,新世界早於去年底開始逐步回購股份,如去年12月9日至12日連續4個交易日,曾回購400萬股。近兩個月再度頻頻出手回購公司股份。

新世界門檻較其他龍頭地產商為低,不足10,000元便可入場,其主要原因是「管理層折讓」,即對管理層投下不信任票。翻查集團的發展歷史,「第二代」掌舵人鄭家純的數宗巨額收購損手離場,打開折讓序幕。

從集團財務穩健、無集資需要的大前提看,合股篩走散戶,留下來的更多是真正相信集團價值的長期投資者,增加對機構及專業投資者的吸引力,有望推動股價向上調整。筆者認為更關鍵的是,合股令股本更集中在大股東手上,有利決策,可與近期的人事變動合併考量。

第三代管理層滿足時代需求與戰略

鄭坐上行政總裁之位,預示集團進一步交棒至「第三代」。5月1日起,現任新世界中國行政總裁黃少媚,以及新世界人力資源高級總監趙慧嫻,將接替今年退休的蘇仲強和歐德昌擔任執行董事,兩者上任後女性將佔董事會成員比例25%。觀察集團近年銳意創新,強調個性主張和聆聽年輕人聲音的姿勢,加上性別平等及女權皆是新一代的關注議題,這次委任亦見「第三代」作風。

值得一提,新執董黃少媚自2015年10月加入新世界中國地產出任副行政總裁,今年2月剛擢升為行政總裁,同時是廣東省政協委員及絲綢之路國際總商會副秘書長。回歸策略考慮,女將入局不只鞏固「第三代」勢力,其背景更符合新世界大灣區發展的戰略方向。

據內地傳媒報導,新世界的大灣區毛利率高達73%,超越內地整體的60%毛利率;2020財政年度的銷售目標已達成58%,亦有大量土地儲備將於2022至2023年釋放。中期盈利跌近91%,數字雖然嚇人,惟無損集團底蘊,加上大圍站上蓋項目已入收成期,大灣區重點項目亦將於緊接下來數年陸續竣工,預視疫情過後可運用充裕資源大展拳腳,迎來一波爆發增長。

筆者同樣關注集團的內在價值。商場與生活環環緊扣,些少變化已令人深有感受。比較其他大型商場,新世界頗為破格,大膽混搭不同元素。如愉景新城創造Donut仔等虛擬角色,打造親子教育界IP,推廣STEM等教育活動,吸引中產家庭回頭。K11系走藝術休閒路線,最初的K11購物藝術館算是初試啼聲,而今天的K11 Musea 更見成熟。即使不認同其設計品味,也無法否認商場選店新穎。當中不少更是首度來港的品牌,例如現代藝術博物館(MoMA)專門店、具「英女皇御用」之譽的FORTNUM & MASON等,足見其定位為香港帶來新品味與消費選擇。同時,也顯示集團並不將視野限於普通購物商場,在增加租值之外正摸索新的盈利模式,且初見成效。

結語︰放長線釣大魚

在社會運動如火如荼時,筆者曾經拜訪K11 Musea。內地旅客減少下,商場得本地及國際客支持,依然人流如鯽,全因商場定位未如海港城、新城市廣場等集中遊客生意。集團出租率理想,又主動跟從現代潮流變革,已埋下扭轉品牌觀感的種子。隨着集團的話語權落在「第三代」手上,新世界發展有望重組釋放價值。

編輯:Yan

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