零售有望逐漸回溫 部署反彈買太地抑或九置?

本港新冠病毒確診個案近日有下降趨勢,零售市道稍有回溫,市場反應迅速,零售股和收租股普遍上升,當中包括太古地產 (SEHK:1972)及九倉置業 (SEHK:1997),後者更曾單日急升5%,市場看來並不在意集團剛發盈警。

如有意部署這波反彈,兩隻收租股該如何選擇?

九置發中期盈警實屬意料之內

九置於本月24日發盈警,表示由於極端市況不利,2020年首6個月有可能錄得虧損。這實在一點也不意外;無論是去年的香港社會事件,以至今年的新冠病毒危機,九置旗下投資物業均成重災區,表現差於大市。盈利倒退已是百分百肯定,但搞到要虧損,相信是由於投資物業重估所致。

九置股價從2019年高位至今已回落5成有多,以上因素應已充分反映。另外,據港交所披露資料顯示,會德豐(SEHK:20) 曾於4月20日增持160萬股九置,每股平均價30.9905港元,增持後會德豐持股比例由68.96%升至69.01%。如此看來,是否入場時刻已來臨?

那就要看投資者是要捕捉短線波幅還是長線升值了。如果是後者,太古地產將會是更佳選擇;我們可以從3個角度分析原因。

太地勝九置原因一:旗艦物業

九置旗下的旗艦物業是尖沙咀海港城商場。海港城總面積達200萬平方呎,經過近年不斷的升級擴充,不但大幅增加可租零售樓面,同時亦切合市場喜好,加強了餐飲部份,有助延長人流逗留場內時間。不過無論商場有多mega、店舖有多應有盡有,海港城也就是一幢商場。

太地的旗艦物業不是單一的商場,而是一整個社區:港島東。太地在港島東的寫字樓總樓面面積合共631.6萬平方呎,零售物業總樓面面積110.5萬平方呎,主要包括太古城及太古坊多幢大樓。太地數十年前已開始重建這個區域,以太古糖廠鰂魚涌舊址為核心,先改建為工業大樓,再逐步演變成現時的甲級寫字樓;期間不單止擴充物業,同時亦把整區的面貌完全改變,昔日不起眼的工業區,現時已變成國際化的大都會商住中心,這和希慎 (SEHK:14) 重建銅鑼灣利園一帶物業相似,但更大手筆。亦因升級成功,近年港島東寫字樓受惠於「去中環化」趨勢,呎租一直上調,太古地產是最大得益者。

太地最近發表了「創新衍變港島東及太古坊的發展」社區營造效益報告,正就是針對如何保持社區優質;如此努力,除了公益,背後當然就是龐大的商業利益:優質社區租金高,長線更保值。

從投資者角度,這當然比單一商場更值錢。

太地勝九置原因二:寫字樓和零售樓面的比例

九置在本港的租金收入大約7成來自零售,3成來自寫字樓。而太地兩者的分布較平均,5成多來自寫字樓,4成多來自零售。

零售市道對經濟循環相當敏感,如果租金有分佣成份,業主收入波動亦隨之增加;寫字樓租賃相對較穩定。

太地勝九置原因三:客路

九置的零售顧客絕大部份是內地訪港遊客;雖然疫情漸退,未來能回復昔日光景的機會不大,看各大奢侈品牌的動向便可之一二。

太古地產的租戶以國際大企業為主,當中不少是把大中華或亞洲區總部設在香港,這些租客除了口袋深,穩定度亦較高。太古地產旗下的商場向來不太受內地訪客歡迎,而港島東主要是做中產街坊生意,租金細水長流。

結語

綜合以上考慮,九置股價折讓大,私有化事件預期亦會帶來股價波動,創造短炒機會;對於風險承受能力不那麼高的投資者,部署疫後反彈,太古地產是相對穩陣的選擇。

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