為何置地控股會是價值陷阱?

在香港,不少投資者喜歡買磚頭,或是投資地產股。

所謂的地產股可以是指發展商,或者從商業房地產和購物商場等各項資產中賺取收入的房地產巨企。

香港地產股的例子之一,是置地控股有限公司(SGX:H78),其寫字樓物業集中在中環地區。

雖然置地在新加坡上市,旗下大部分的商業物業卻位於香港和中國。該公司因在中環擁有多項物業而聞名,當中包括怡和大廈、遮打大廈和太子大廈等。

不過,置地控股最受投資者垂青的是其股息和企業價值。目前,這間公司的市賬率為0.25倍,實在低得離譜,而且預測股息率達到5.4%。

可惜的是,筆者認為置地是價值陷阱。

增長結構欠佳

置地於中環黃金地段擁有眾多物業,但甲級寫字樓租金一直下跌,故此在筆者眼中,這是一大不利因素。

根據南華早報的報導,2月份商業房地產數據顯示,中環附近地區的個別甲級寫字樓租金暴跌三分之二至每平方呎42港元(5.40美元),處於十年來低位。

此外,物業公司仲量聯行亦指出,與香港其他核心商業區相比,中環優質寫字樓的租金跌幅最為顯著。在1月份,該區寫字樓的空置率亦是五年來首次升至4%。

不利因素和企業搬遷

置地控股在中環擁有寫字樓和零售物業,兩者均受到本港示威活動和新型肺炎疫情未止所影響。

儘管2019年置地控股的每平方呎平均淨租金上升,年末空置率卻由2018年的1.4%增加超過一倍至2.9%。

在2020年,置地控股的香港寫字樓物業組合中,約有20%面積的物業租約期滿或須調整租金。

另一方面,企業將寫字樓搬離中環,亦是置地控股租金下跌的另一項原因。對於大小企業來說,既然能夠以低價租用其他新興商業區的優質寫字樓,那麼便沒有必要花大錢租用中環的辦公室。

香港的新興商業區包括太古、東九龍和西九龍,該區的新建寫字樓不單擁有完善交通配套,而且餐飲服務齊備,因此能夠乘勢崛起。

抵抗低價誘惑

短期來看,政局不穩和新型肺炎疫情將會對租金構成壓力。然而,就算危機過去,置地控股仍然要面對物業市場的長遠趨勢變化。

筆者相信,一隻股票股價偏低,通常「事出有因」。如果您是長線投資者,即使置地控股股價再低,也不算是出色的選擇。

低價股往往存在影響業務模式的問題,或者本身經營效率欠佳,而置地控股便屬於前者。正因如此,我會建議大家避開投資該公司。

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