拆解物管逆市跑高的背後原因 推介兩大強股

市場哀鴻遍野之際,3月份發布業績的幾家物業管理企業卻近乎一面倒向好,成績令人鼓舞。究竟物管行業為何能保持強勢?筆者密切關注行業前景,拆解出以下兩點關鍵。

1.行業結構簡單能見度高

中國一線城市房屋需求回落,同時以「房住不炒」為主要方針,抑制樓價,打擊炒賣,但因經濟數據欠佳,多個城市轉向,自2月起房屋調控新政陸續出台,相信政策將有利行業發展。再者,物管與內房行業環環緊扣,即使內房需求回落,物業的後續配套亦將衍生大量需求。

行業結構簡單,盈利能見度高,普遍現金流穩定,防守能力較佳。而當中母企規模越大、土地儲備越多者,相對增長潛力及能見度就會越高,更易跑贏。

2.居民要求服務增值

物管聯繫到居民生活,因此人口結構亦影響物管發展。今天,內地中產家庭成為人口結構的中流砥柱,整體人口消費和教育水平均有所提升,衍生對生活質素的要求,當中如衛生需求已成基本。其次,在「城鎮化」背景下,雙職家庭將更為普遍,對增值服務的需求只會更熾。一些物管企業經已洞悉商機,加強服務質素,例如雅生活服務(SEHK︰3319)的「社區360°增值服務」的涵蓋領域廣及營銷、廣告、工程、科技、家居智能、金融等,全面照顧業主需要。

企業紛紛投放資源到增值服務,或者反映增值服務業務動向,將是企業管理面積以外的一個重要參數,甚至成為行業增長主要動力。舉例說,佳兆業美好(SEHK︰2168)和新城悅服務(SEHK︰1755)的收入組成,皆以增值服務佔大比重。

在物管股中,以下兩隻絕對值得監察:

雅生活服務(SEHK3319

雅生活服務去年股價急漲,估值吸引,截至2019年12月31日,營業額為人民幣51.27億元,較去年同期增加51.8%,毛利為18.83億,同比上升45.96%,淨利為12.92億元,同比提升59.3。在管面積及合約面積亦分別較去年增長69.4%及55.0%,為2.34億平方米及3.56億平方米,大約三分之一來自兩大股東雅居樂集團和綠地控;而去年收購中民物業及新中民物業的六成股權完善業務生態,加速業務擴展,預計令在管面積提升至5億平方米。

保利物業(SEHK6049

保利物業具央企背景,抗跌力強,3月中隨大市下挫後迅速回復,本月中更創 75.2 元新高。個股特點為公共物業(包括學校、政府辦公室、交通物業、城市公共設施等)等佔在管面積近半,不受住宅物業市道影響,且續訂率高。截至2019年12月31日,營業額為人民幣59.6億元,較去年同期增加41.1%,毛利12.11億元,同比上升42.2%,純利4.91億元,同比增長49.3%。在管面積約2.87億平方米,合同管理面積約4.98億平方米,分別增長37.8%及50.6%。

以上兩隻股票管理規模較大,受資本市場偏好,增速亦在行業均值之上,屬物管中的穩健之選。

結語

根據《2019物業服務企業上市公司測評研究報告》,物管市場經營規模持續上升,營業能力逐漸增強,市盈率佔高位,受資本市場青睞。加上其防守性強和盈利透明度高,應對目前市況正好,優質個股穩打穩紮,適合作中長線投資。

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