大得不能倒 兩隻實力內房股越跌越買

內地樓市走勢似乎未受新冠肺炎疫情打擊,整體銷售表現好過市場預期,料內地城市陸續解封後,內房銷售回升,4月後銷售望回復正增長。中國國家統計局公布70大中城市樓價,3月按年升5.3%,但升幅為2018年6月以來最低。疫情下內地樓市仍堅挺,是否「大得不能倒」?

慎防負債高

不過,評級機構穆迪將內房評級前望降至「負面」,因受疫情衝擊、內地經濟增長放慢,影響物業需求及存貨,而內房離岸融資市場仍不明朗。穆迪料,今年中國的全國性房產銷售跌5%至10%,但受評級監察的內房其表現優於全國性房企。

是耶非耶,面對「疫市」內房仍有抗跌力,一直被詬病負債高,如中國恒大(SEHK:3333)及融創中國(SEHK:1918)去年淨負債比率高達159%及179%。近日有龍湖集團(SEHK:960 )有股東折讓配股,融創出售酒店及賣金科股權減債,顯示內地資金鏈緊張。經得起風浪的內房要符合多個準則,包括低淨負債率、大量未入帳銷售合約(支持盈利增長)以及有租金收入緩衝賣樓的波動。內房尋寶,中國海外(SEHK:688)及華潤置地(SEHK:1109)符合有關要求可沾手。

1.中海外淨利潤率突出且負債率低

中海外2019年淨利潤率25.4%,雖然按年下跌,但已遠高出2015年21.6% ,是行內少數房企擁有兩成以上淨利潤率,雖然去年集團毛利率跌至33.7%,但仍屬行內高水平,超過三成已很理想。另外,集團去年未入帳的銷售合同升40%至2750億元(人民幣.下同),支持未來數年盈利。

目前中海外持有運營甲級寫字樓45棟、購物中心13家、長租公寓2家、自由辦公項目12個。另有72個商業地產項目在建設中,是內地最大的單一業權寫字樓發展運營商,如果新增商業物業落成後大大推動租金收入。集團去年租金收入37.5億元,升26%,物業投資分部溢利佔整體19%,有上升空間。

財務方面,中海外去年底有現金954.5億元,淨負債比率為33.6%,屬行內最理想水平房企之一。而根據去年業績,中海外每股資產淨值為25.6港元,與價格25.65港元(15日收市價)有輕微折讓,而預測市盈率只有5.6倍屬便宜。

2.潤地具分拆物管概念且租金收入強勁

如果將中海外與潤地比較,潤地剛公布3月合約銷售跌13%,而中海外則上升。潤地與中海外發展模式相似,賣樓以外增加租金收入比重。潤地大力發展商場及小量酒店業務成為賣點之一,去年集團毛利率為37.9%,按年跌5.5個百分點,毛利率水平更高於中海外,因潤地的投資物業拉升整體毛利水平,淨有息負債率只有30.3%,亦屬行內極理想水平。

而集團已銷售尚未結算的簽約額為2239億元,今年結算達1287億元。而未結算合約水平稍低於中海外。

去年潤地投資物業及酒店分部業績佔整體比重有11%,未來有增長空間大。集團近年大力發展商場,令去年投資物業營業額120.3億元,同比26.3%。購物中心業務營業額91.5億元,同比增長33.4%;酒店業務營業額14.9億元,同比增長4.5%。集團已開業萬象城/萬象天地並25個,萬象匯1個,儲備項目46個

不過,內地爆發疫情,不單封城更有禁足令,直接衝擊潤地商場及酒店業務,管理層上月公開表示,於3月94%的商場店舖已開業,而銷售及人流回復至去年同期的50%至60%。不單商場受影響,其實中海外的寫字樓業務亦受疫情影響,只是商場影響明顯。

至於估值而言,根據去年業績潤地每股資產淨值為24.3港元,以4月15日收市價31.5港元計算,市帳率為1.29倍,出現溢價,可能反映公司未來分拆物管業務價值,股價率先向上,預測市盈率為7.6倍(7),較中海外為高。

結語

以業務來看,中海外及潤地旗鼓相當,兩者毛利率水平均逾三成,未入帳銷售額逾2000億元,負債水平低,均是不俗內房選擇。

不過,去年中海外全年派息增13%,而潤地只升0.7%,反映前者對今年前景更有信心,而中海外估值相對潤地更低,於市況不明下中海外屬高質而穩健之選。

長線而言,潤地去年投資物業收入有123億元,而中海外只有38億元,潤地收租業務潛力不容低估,只要疫情過去,內地續走向消費型經濟,潤地的商場租金帶來利潤可觀且具防守性,惟網購影響屬未知數。

編輯:Yan

分享給你的朋友