找出大熱物管股的長勝將軍

信義是不錯的企業,擁有不錯的技術及市場佔有率,而行業長遠的發展仍是不俗,因此有一定質素。

物業管理板塊去年表現一支獨秀,跟5G板塊成為兩大熱門行業。碧桂園服務(SEHK:6098)、中海物業 (SEHK:2669)和雅生活 (SEHK:3319)等龍頭物管企業更錄得1倍或以上的升幅,風頭一時無兩。板塊曾短暫跟著大市作出輕微回調,但隨著市況喘定,不少龍頭物管企業已急不及待再創新高。

估值雖高但合理

物管公司股價水漲船高其實不無道理。首先,不論經濟好壞,業主都需要向物管公司支付管理費,而物管公司亦容易接觸業主,因此收入確定性高,壞賬比例很低。

第二是內房企業會把新發展項目交由旗下物管公司負責管理,變相確定了後者的業務增長空間。

第三是內地物管市場的整合率偏低,龍頭物管公司佔市場分額不足5%,行業有龐大的併購和整合空間。

第四,物管業是輕資產管理模式,而營運的正現金流十分穩定,有助龍頭企業不斷向外併購。

挑選行業贏家的兩大原則

物管公司的收入增長來源是新增的物業管理面積;而新增的管理面積一般來自母公司或透過商業併購同業而獲得,因此長遠能夠脫穎而出的物管公司,必定是擁有強大母公司支援,強大併購能力的公司。投資者應從這兩方面著手研究:

1.母公司的物業發展規模

所謂肥水不流外人田,內房企業普遍會委託旗下物管公司管理其商住物業,因此母公司的土地儲備實力會大大影響物管公司往後的發展。一眾香港上市的物管公司的母公司中,以碧桂園(SEHK:2007)、保利地產(SHSE:600048)、綠地控股(SHSE:600606)、新城發展(SEHK:1030)和中海地產為全國首頭10大土儲公司。

相比之下,一些沒有強大母公司支持的物管公司,要在市場跟其他物管公司競投物業項目,成長速度和議價能力必然較為輸蝕。

母公司 碧桂園

(SEHK:2007)

保利地產

(SHSE:600048)

綠地控股*

(SHSE:600606)

新城發展

(SEHK:1030)

中海地產
相關物管公司 碧桂園服務(SEHK:6098) 保利物業

(SEHK:6049)

雅生活(SEHK:3319) 新城悅

(SEHK:1755)

中海物業(SEHK:2669)

 

土地儲備

(萬平方米)

25714 15026 14730 8952 7286
備註:*綠地控股為雅生活大股東之一。

2 . 現金儲備和商業併購能力

今年表現出色的雅生活在去年中以市盈率12.5倍的合理價格吞併同業中民物業,盡顯公司在商業併購上的魄力和執行力。至於一些較小型的物管公司,例如鑫苑服務 (SEHK:1895)和銀城服務(SEHK:1922)公司規模較小,難有足夠財力作大型併購;其母公司的土地發展力量亦相對較弱,難以提供足夠的新管理面積,限制了物管子公司業務增長的空間。

愚人結語

說穿了,挑選物管公司時應該是「有大食大」,選擇市值規模較大的物管公司,因為大型物管公司一般有較強大的母公司和較充裕的現金量作收購活動。

物管行業性質類似公用事業,不論經濟好壞,市民都會有物業管理的需求。隨著中國物業發展的專業化,新建成的物業一般都會委托物管公司代為管理。而中央政府在近年亦推出多項對物管公司的支持政策,筆者相信內地物管行業將會迎來一段高速增長期。

然而,一眾內地物管股在過去一年的升幅甚為跨張,估值比新科技股更為高,投資者宜在整個板塊作適量調整後,再以較合理價格買入作長期持有。

編輯: Yan

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