香港疫情略好轉 九倉置業值得低撈嗎?

九龍倉置業(SEHK:1997) 在新冠病毒陰霾下,股價今年以來累跌逾3成。近日傳媒報道,Valentino海港城旗艦店退租,九倉翌日即指出「有20個國際及新興人氣品牌,將以全新概念及旗艦店登場」,當中還包括終極奢侈品牌Hermes。連租戶也如此「勇」,九置值得趁低吸納嗎?

大品牌租店舉動具指標性

商場租戶出出入入本屬平常事,有趣的是看誰走誰來。在這場「零售浩劫」中最早離場的理應是財力較沒有那麼雄厚、蝕不起貴租的零售商戶;至於財雄勢大的國際大品牌,除了口袋夠深,亦非常注重長遠策略,不會因為小風小浪隨便變陣;但亦因如此,如果連國際大品牌都有動作,那就絕對不能小覷了。

較早前,傳媒報道Valentino在海港城撤退,該店舖面積10000平方呎,市場估計月租500萬元;除此之外,亦發現有多個海港城2樓及3樓鋪位空置,估計超過50間。海港城旋即發新聞稿,表示「一直致力在商戶組合及概念設計方面推陳出新,而近期正引入多個時尚美妝品牌及特色海景餐廳」,品牌名單包括Hermes、Lululemon、Thom Browne、Christian Louboutin、Kilian Paris、Emporio Armani、AMOREPACIFIC、Fila Kids、Cole Haan等。

分析以上名單,這些品牌中,有部份原先已在海港城設有分店,續租呎價固然保密,但估計不會比以前貴。新店當中最「高貴」的Hermes,店舖位於海洋中心地下,面積約4000平方呎,規模難言「旗艦店」,而且有理由相信新租約呎價會比以前實惠。

主觀願望難敵市場大勢

海港城強調這是把商戶組合推陳出新。集團對未來信心滿滿,當然是件好事,只是從以上的品牌部署,已清晰可看見一個難以逆轉的大趨勢。

九置分拆上市,最值錢的資產是尖沙咀海港城和銅鑼灣時代廣場這兩項旗艦出租物業,當中又以零售商舖租金為主,寫字樓為副。兩個商場主要服務內地遊客,而九置在這場零售浩劫中傷得比其他商場重,正就是因為對內地遊客的極高依賴度。

去年社會活動再加今年新冠病毒的雙重打擊,重創香港零售業,有店舖結業是正常的結果。作為投資者,關注焦點是這究竟只是短暫衝擊,還是會引發行業產生結構性改變;如果是後者,投資部署當然亦要順勢而為。

遊客會否來港掃名牌成關鍵

疫情始終會過去,內地經濟亦會慢慢復甦過來,昔日來港掃名牌的內地客人會再回來嗎?

根據奢侈品業內行情及市場分析,均認為「雙重打擊」後,香港將失掉奢侈品購物天堂的地位。各大名牌集團的部署,已清楚反映這個看法;Louis Vuitton已撤出時代廣場月租500萬元的店舖;Prada已結束銅鑼灣羅素街月租900萬元的旗艦店。沒有內地遊客的加持,這些國際名牌可以把香港的店舖關掉最少50%甚至更多,以省掉高昂的租金。

在這樣的大前提下,九置可能有必要重整物業定位;而少了付得起貴租的奢侈品租戶支撐,昔日榮景難復再。

編輯:Yan

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