融創股價要破頂靠這個關鍵因素

參考由克而瑞編製的中國房地產企業銷售排行榜,銷售最大的十間內房企業,去年銷售額介乎7,000億至2,000億元人民幣之間;市盈率介乎4.7至9.8倍。

值得注意的是,去年銷售額排名第4位的融創中國(SEHK:1918),其市盈率較排名第3的中國恒大(SEHK:3333)及排名第5的保利地產(SHSE:600048)為便宜(見表)。然而,融創有一個因素足可帶動帶動股價破頂,就是管理層已經下定決心出售回報低的資產。

去年銷售十大內房股及市盈率
股份名稱 去年操盤項目銷售額(億元人民幣) 市盈率(倍)
碧桂園(SEHK:2007) 7,329.5 4.7
萬科企業(SEHK:2202) 6,249.0 6.8
中國恒大(SEHK:3333) 6,019.2 9.5
融創中國(SEHK:1918) 5,278.5 5.5
保利地產(SHSE:600048) 3,855.6 9.8
綠地控股(SHSE:600606) 3,686.2 6.0
中國海外發展(SEHK:688) 3,136.2 6.4
新城控股(SHSE:601155) 2308.2 5.7
世茂房地產(SEHK:813) 2,090.8 8.0
華潤置地(SEHK:1109) 2,028.0 7.2
資料來源:克而瑞

根據經典的杜邦分析法(Du Pont Analysis),股東資金回報率(ROE)由三部分構成資產週轉率、純利率及槓桿比率。而內房股的銷售額則影響資產週轉率,最終可拉高股東資金回報率。當然股東資金回報率愈高,相關股份市盈率理應愈高。

融創估值被低估

去年融創銷售額並不是落後恒大太多,惟融創的純利率卻超過16%,遠高於恒大的7%。由於純利率有別,導致融創的ROE高達37%,相反恒大的ROE則低見12%。然而,融創市盈率不足6倍;恒大則接近9倍,顯然融創估值被投資者低估。

確認出售非核心資產

除了恒常賣樓外,融創還有一招可以觸發估值重估,帶動股價破頂,就是出售非核心資產。融創中國董事長孫宏斌表示,希望出售部資產例如酒店、商業,甚至部分主題樂園,以確保資產規模維持一定規模。早前融創已經出售1間酒店。

說時遲那時快,4月14日,融創出售金科股份(SHE:000656)11%股權,涉及5.87億股,按每股8元人民幣售價計算,融創可套現46.99億元人民幣。

雖然融創在上述交易套現所得不多,但正式發出減持資產的訊號。倘未來出售非核心資產的規模達數百億元,料可成股價破頂催化劑。

編輯:Yan

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