為何高息房託REIT不再安全?

未來六個月,商業房地產的業主將經歷史上最腥風血雨的時期,投資者亦已留意到當中的問題。部分看似安全穩健的房地產投資信託基金(REIT),股價曾暴跌超過50%,因為市場意識到在COVID-19大流行衝擊下,將有成千上萬企業倒閉或無力交租。

目前為止,我們已看到Simon Property Group (NYSE:SPG)和Brookfield Property REIT (NASDAQ:BPYU)這類購物中心REIT在2020年初至今分別暴跌61%和50.9%。至於Host Hotels & Resorts (NYSE:HST)和Apple Hospitality REIT (NYSE:APLE)這類酒店REIT則分別大跌39.2%和44.3%。即使經濟不景,REIT仍然被視為安全的避風港,但現在發生了什麼問題?

人流冷清

這些REIT始終要依靠個戶或企業交租,業務不比它們穩健。假如購物中心十室九空,那麼Simon Property Group和Brookfield Property REIT就會陷入困境。假如酒店無人光顧,那麼Host Hotels和Apple Hospitality情況亦一樣。對各行各業的REIT而言,情況都是大同小異。

COVID-19大流行與致命的,就是幾乎各行各業都受到衝擊。酒店空無一人,購物中心被迫關閉,明年隨時有數以百萬小型企業結業。小型企業管理局(Small Business Administration)前主管Karen Mills最近表示,即使在「理想劇本」下,仍有20%至30%小型企業倒閉。

受災企業將是那些向商場交租的租戶,還有那些籌辦商務旅行和入住酒店的企業。當這些企業大量倒閉,勢必對相關REIT造成毀滅性打擊。

REIT左右為難

REIT的困局正正因為小型企業正處於這場災難的風眼,兩者可謂唇齒相依。租金向來是餐廳、零售商和許多小型企業的最大一項支出,這些企業可以裁員,暫停訂購原材料,但即使業務被迫停擺,租金仍然要月月支付。

眼下就有一個難題,這些小型企業手頭資金通常並不充裕,不像上市公司那樣往往會有儲備,足以應付經濟低迷時的各項開支。Mills表示,小型企業平均手上只有27天營業資金,而餐廳更平均只有17天。如果業務停擺兩個月,那就可能要倒閉,遠比您想像的快。

REIT要麼趕走這類企業,迫其結業,要麼就在經濟不景時減租,甚至是寬免租金。如果迫使這些企業倒閉,面對目前的百業蕭條,不太可能會很快找到其他租戶接手。然而如果減租,那麼這些REIT的現金流(還有股息)短期內勢將下滑。無論有何對策,REIT難免都會蒙受損失。

REIT預計在2020年將受重創

對所有企業而言,目前都是前所未有的艱難時期,但REIT存在的潛在風險,投資者未必察覺。未來幾個月,大量企業可能會倒閉,這將重創REIT的現金流和股息。因此留意這個板塊時,投資者應了解REIT的基本現金流從何而來,因為部分房地產業主已不像過去看來的穩如泰山。

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文章獲The Motley Fool授權轉載,並由HK MoneyClub翻譯 Original www.fool.com