冠君產業信託未來的四大重點 

冠君產業信託剛公佈2019年全年業績,本文將會介紹部分重點。

冠君產業信託(SEHK:2778)是香港最大的上市房地產投資信託,市值約為266億港元。該公司在香港擁有多座大型寫字樓綜合大廈,包括花園道三號和朗豪坊辦公樓。

受到多項市場因素影響,2019年冠君產業信託的股價表現欠佳。然而,按現價計算,公司的預測股息率高達5.77%,因此對於很多股民來說,股價疲軟並非大問題。

作為金融中心,香港受惠於中國經濟的長遠發展趨勢,過往地產市場成績理想。

接下來,筆者將會分析冠君產業信託盈利報告的部分重點,讓大家更清楚了解公司的未來前景。

股息增長

在2019年,冠君產業信託的可分派收入按年上升2.3%,每基金單位分派按年升2%至0.2666港元。

換言之,公司的派息率為95%。

考慮到2019年的不利因素,冠君產業信託的收入增長算得上驚人。

預期阻力不會消失

冠君產業信託維持強勁派息,但2020年似乎仍是挑戰重重的一年。在2019年,多項因素驅使公司股價下滑。

首先,是香港的示威活動導致訪客旅客減少,拖累消費開支。

除此以外,投資者擔心中國和香港經濟停滯不前會打擊零售業,故此在本港和中國的經濟放緩影響下,辦公室物業的租金水平較牛市預期遜色。

另一方面,冠君產業信託旗下的朗豪坊商場業績與零售市道密切相關,而近期爆發的新型冠狀病毒也可能影響零售業短期表現。

假如疫情失控,到訪商場的消費者將會減少,觸發零售銷售下滑,意味著冠君產業信託的商場分成租金(即租金佔銷售比例)或會受挫。鑑於不少商場租戶均要求冠君減免租金以共渡時艱,公司的商場基本租金可能會受壓。

辦公室需求轉趨審慎,2020年冠君產業信託的辦公室物業組合租金收入亦出現下跌風險。

上述種種不利因素均可能影響公司的本年度業績。

管理層為逆境作好準備

冠君產業信託的管理層正積極克服困難。

截至2019年底,公司的未提取已承諾和未承諾循環信貸融資分別達到2.86億港元和5億港元。

截至2019年12月31日,冠君產業信託的現金結餘亦高達19.62億港元,資產負債比率低至18%。

股價持續低於資產淨值

租賃市場低迷,在2019年底,冠君產業信託的物業估值按年下跌2.4%,每基金單位資產淨值由2018年底的11.42港元減少至11.04港元。

儘管資產淨值下滑並非好消息,尤其是當公司於2020年面對多項潛在不利因素時,有關情況可謂雪上加霜,但公司的股價依然大幅低於資產淨值。

冠君產業信託的股價約為4.5港元,相當於資產淨值的41.1%。

如果現時市況改善,示威活動和新型冠狀病毒疫情消退,冠君現時顯著低於資產淨值的股價將有龐大上升空間。

話雖如此,無人能知股價何時會爆升,而且也無人保證股價不會下跌。

愚人總結

儘管2019年冠君產業信託的財務業績仍然理想,在示威活動、新型冠狀病毒和中港經濟放緩影響下,公司股價可能會進一步下滑。

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