物管增長股寶龍商業值得投資嗎?

物業管理的熱潮仍未退卻,去年上市的物管股中寶龍商業(SEHK:9909)定位獨特且增長表現吸引,到底是否值得投資呢?

業續增長延續

寶龍商業最近公布的2019全年業績展示可觀的業績增長,收入上升35%,增速更勝去年上市所公布的往績增長,由2016至2018年間的收入複式增長只有26%。期內盈利亦有34%升幅,雖然不及過去兩個年度的46%複式增長,但增速仍屬吸引水平。

2019年主要增長動力是集團的核心商業運營管理服務,亦即商場管理,在管項目在去年增加6個,在管面積亦有9.4%增長,帶動分部收入上升36.3%。期內,寶龍所管理的零售物業組合的出租率更由83.5%提升至89.4%。

疫情下風險大增

雖然寶龍在2019年的營運表現理想,但當時新冠肺炎仍未被發現在中國各地擴散,是以零售商場租戶的開店擴張意欲較高,寶龍的重要合作開發商──保留集團亦有較高意欲發展新商場。

踏入2020年,新冠肺炎爆發,全國多區實施封閉式管理,大眾到實體店進行非必要消費的意欲大降,零售商戶的表現自然大受打擊,寶龍的核心業務亦面臨重大挑戰。

首先,開發商延遲項目落成,以及押後落成項目開幕的可能性非常高,變相限制寶龍的擴張能力。

第二,疫情之下商場人流大減,業主議租力受損,變相就會限制管理公司的服務議價力,但疫情卻有可能增加商場管理開支,結果損害管理商盈利能力。

增長能力或受損

獲取新項目以擴大在管物業面積是物管股的重要增長動力,據寶龍所公布的近期數據,其實2020下半年將落成的項目仍有15個,只要疫情未有如上所述導致商場延遲開業,也許寶龍在今年的營運表現仍可靠穩。

不過,投資者要注意的一點是,項目能否為管理公司帶來可持續性收入。疫情之中零售業大受打擊,但電商的生態優勢卻是鋒芒畢露,商場管理的長線最大風險莫過於此,若在管商場重量不重質,長線只會適得其反。當然地理優越的物業在長線依然具有價值,但本地投資者卻無法評價寶龍所管理的商場是否具長線優勢,變相「隔山買牛」。

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