領展是否已轉勢?

領展 (SEHK:823)行政總裁王國龍於2月底減持了100萬股領展,套現7,000多萬元。市場看來相當重視這件事,領展股價亦偏軟,直到聯儲局大幅減息0.5厘後,今日股價才再上揚。

過去十多年,領展股價恍如火箭一飛沖天,近一年來升勢更加凌厲;這榮景會否一去不復返?我們來分析一下領展是否大勢已去。

王國龍已減持手上領展股權的37% 

據報道,王國龍於2019年10月已減持了50萬股領展,現時再減持100萬股,手上應仍持有260萬股領展;換句話說,王國龍已把個人手上領展股權的37%套現。王國龍現仍持有的股票,相等於領展股權的0.12%。

以上數字,足以令市場注意甚至擔心。大摩已表示,王國龍的減持消息,短期對股價造成「中性偏負面」的影響。其實,即使領展股價現時看似有買盤支持,一間公司的CEO減持自家股票,雖然是個人財務安排,但本身已是極具指標性的舉動,散戶難以視而不見。

領展的成功基礎

要評估領展前景,不得不再次審視領展的成功基礎。

領展股價在過去10多年得以平步青雲,簡單講,就是把原屬於政府的公屋物業資產,釋放到熱到燙手的地產市場吸水,之後再證券化全面錢搵錢。領展的收入,主要來自旗下物業租金與及物業升值;雖然領展近年有分散投資內地及澳洲物業,領展的水漲船高,絕大部份是歸功於香港物業。

而由於領展的發展歷史與公屋不能分割,領展物業又以民生市場為主,全香港也就只有領展能如此集中經營這個市場。做「街坊街里」生意的最大好處是細水長流,人人都要買餸、搵食也要租車位,需求沒有什麼彈性,對經濟循環的敏感度不高。

只要香港未來繼續循着原有軌道走,領展前景還是光明的。問題是,這些基礎因素是否已改變?

香港零售業災難已擴散至所有消費階層

去年社會事件嚴重打擊訪港旅客,首當其衝的是專做遊客生意的零售店舖及食肆,當中不少是高級消費場所;之後接二連三發生在社區的衝突事件,亦嚴重影響大型商場的生意。

這段期間,領展雖然大受影響,但股價跌幅並不如其他收租股慘淡;直至2019年底,在80元左右仍是有明顯的支持。

然而,新冠病毒爆出,對零售業作出「無差別」打擊。香港零售管理協會剛表示,料上半年本港零售額會按年下跌30%至50%,為有史以來最大跌幅,明顯已波及本土及各階層的消費。這還未計算疫情對香港經濟可能產生的結構性破壞;經濟衰退影響將遍及社會各階層,就算是民生市場亦不能倖免。換句話說,領展的「護身符」亦難敵肺炎病毒。

對香港未來的看法

領展過去的成功,基本上全是時勢所造,非常簡單。一旦時移勢易,領展亦難復當年勇,這幾乎可說是必然結果。

香港長年穩踞全球最貴的地產市場,無論是沙士、大小金融風暴都沒有改變這個長期趨勢。究竟近期的「雙重打擊」會否把香港推出這條軌道? 對於這,人人看法不一樣。

領展是否已經大勢已去,全看投資者對以上問題的答案。不能否認的,是香港如今面對的挑戰,的確是前所未有之艱巨;這種情形下「搏反彈」,回報可能很高,但相對風險亦越來越高。

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