樓市降溫 收租股仍可維持派息?

不少股息投資者都鍾情收租股,但本地上市收租股多以零售物業為主。政治風波稍有緩和,武漢肺炎又再重挫本地零售業,這堆收租股難免受累,例如廖創興(SEHK:194)就發出盈警預期溢利大跌50%,最近公布業績的置富(SEHK:778)則錄得75%盈利倒退,萬邦投資(SEHK:158)更在2019年度轉虧。到底收租股是否仍值得持有呢?派息能力又會否受損呢?

盈利不等於可分派收入

收租股的盈利主要源於物業收入,扣除一般行政及管理費用後所得淨額,以及所持物業升值所得的帳面獲利。不過,由於收租股不可能將大部分所持物業套現,否則就無租收,所謂的「升值」通常不會構成現金流入,這部分的盈利就不能用於股息分派。

置富物業組合業績數據

百萬港元 2019年度 2018年度
物業收入淨額 1,481 1,472
投資物業公平值變動 663 4,188
年度溢利 1,477 5,991
每單位分派(港仙) 51.28 51.28

數據來源:置富產業信託

就以最近公布業績的置富REIT為例,基金在2018年度錄得近60億盈利,但基金持有人所獲分派就只有9.86億,佔盈利不足20%。而在2019年度,物業升值表現明顯遜色,盈利更按年跌75%,但基金持有人所得每單位分派卻未有減少。

換言之,收租股的分派能力並不完全取決於期內所得盈利,較為值得重視的是期內的實際租金收入淨額。若有收租股因為表面業績大遜色而大跌,反而會為長線投資者帶來低價進場收高息的機會。

物業收租力取決於租構成

之不過,多隻收租股的物業升值幅度大減,某程度上亦反映出零售疲弱之下,預期租金升幅空間收窄,物業的吸引力未有提升。投資者不得不排除的風險就是,收租股的物業組合或將面臨商戶不續租,及續租租金升幅大減,甚至出現減幅。這樣一來,收租股的物業收入同樣會受挫。值得一提的是,面對著疲弱的零售市況,不同租戶對於續租,及租金調整的承受力都會有所不同,業主與租戶之間的議價空間亦會因而有所不同。

舉個例子,萬邦投資旗下萬邦行的租客多為專業人士,如醫生、牙醫租用作診所,此類租戶擁有慣常客戶,加上診所地點涉及形象考慮,搬遷的機會較低,業主的議租力就較高。又例如擁有大量民生商場的置富REIT,旗下租戶主要提供鄰近居民日常所需貨品及服務,商戶同樣不會貿貿然撤走,變相鞏固業主的租金收入。

結語

受累社會局勢不穩,及武漢疫情,零售業遲遲未走出寒冬,短期內市場悲觀情緒料會導致零售相關收租股表現受壓。對於長線投資者而言,這也許是部署吸納優質收租股的良機。

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