逾5厘置富REIT仍值得持有!

置富產業信託(SEHK:778)本週公布2019全年業績,期內經歷近半年的動盪局勢,零售餐飲業遭受重挫,踏入2020年又要迎接武漢肺炎影響。到底這隻零售REIT在去年表現如何呢?面對著重重困難,置富仍值得投資嗎?

業績保持穩健

儘管零售業表現疲弱,置富在2019年的業績依然穩健。整體收益及物業收入淨額分別為19.6億港元,及14.8億港元,分別按年增長1.0%及0.6%。物業組合出租率處於96.9%高水平,續租率亦有77%。零售市場下滑之下,商場業主議租力自然被削弱,置富在2019年的續租租金調升率同樣衰退,但仍有7.2%。置富的穩健表現,也許就反映著旗下物業的民生定位有助加強組合收入的穩定性,亦即信託單位分派的穩定性。基金在2019年度的每單位分派按年不變,維持於51.28港仙。

民生定位優勢

據統計署公布的數據,2019年零售業總銷貨價值估計會較2018年減少逾10%。置富旗下物業全屬零售物業,商戶表現自然會受累。不過,由於置富的物業組合主要為住宅區商場,享受居民的穩定消費,可算是商戶接觸鄰近居民的重要渠道,變相構成置富的議租優勢。

引用置富公布數據,提供日常所需的租戶,例如超市共佔可出租總面積約70%。此類租戶的一個營運目標就是,在所屬住宅區建立穩定的忠誠顧客群,而這目標就要透過長時間的經營來實現。舉個例,一間超市不大機會因為個別季度表現差勁而全面撤出,再在下一季度重新開業,較為合理的做法就是「守」,否則只會留下「隨時結業」的不可靠形象,特別是涉及到民生需要的行業。

對於業主而言,這些願意「守生意」的商戶,其實就是願意「捱貴租」的租戶。這也許就解釋了置富的高水平續租率,及其不過不失的續租租金調升率。

武漢疫情成吸納良機

正當社會氣氛稍有緩和,曙光將現,武漢疫情又再為零售業帶來陰霾。除非財力雄厚,如長和旗下的百佳超市及屈臣氏藥妝店,一般租戶根本沒有能力捱過半年後又一次無了期的零售寒冬。再者,過去半年跨區消費受挫亦推動了區內消費,民生商場所遇困境其實亦不算太差,但今次武漢疫情卻帶來了全面性的影響,大眾不只減少跨區消費,就連區內外出亦是可免則免。展望未來,置富的續租表現或會在2020年出現較為顯著的衰退。

不過,疫情只屬於短中期負面因素,置富的民生定位優勢不會受損。疲情過後,租戶營業額重振,業主的議租力又會再度提升。對於長線投資者而言,疫情惡化所造成的弱勢股價表現也許是吸納機會。

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