零售業轉型、在家上班已成勢 九置太地盈利備受衝擊

在過去大半年,香港經濟面對前所未有的衝擊;正當社會事件稍有緩和之兆,新型冠狀病毒卻再迎頭一擊。收租股本已是重災區,太地 (SEHK:1972) 和九置 (SEHK:1997) 股價在去年高位分別已下挫約3成,原本跌勢喘定復甦在望,如今的武漢肺炎事件不但把反彈軌道消滅,收租股還要面對更嚴峻的未來:因為不單商場租賃收入萎縮,連寫字樓租務亦可能會動搖。

高端消費品牌將紛紛鳴金收兵 

過去十多年,香港零售業已慣性依賴內地訪客,最初是高端消費品如名牌奢侈品、珠寶鐘錶等,後來延伸到日用消費品,美妝藥物之類的大眾化貨種。看海港城的零售組合,便能大致掌握內地客人的消費模式。

去年社會事件令內地遊客嚴重減少,專做內地遊客生意的零售品牌首當其衝。當中較財雄勢大的國際奢侈品牌,已紛紛把促銷資源轉投到澳門及內地一線城市,香港零售業務收入當然大跌,暫時靠總公司泵水維生,一來靜觀形勢發展,二來等租約期滿,銷情再沒有起色便鳴金收兵。

武漢肺炎疫情及事態發展,大大增加這些品牌對香港業務前景的疑慮。日前有消息傳出PRADA(普拉達,SEHK:1913)將關閉銅鑼灣羅素街的旗艦店,比租約結束期早約4個月,而且之後也不再續約。相信這只是個開始;奢侈品牌主要目標是內地客戶,今後將直接加強內地零售網絡,在香港也許會保留少部份店面作「櫥窗」用途,但規模絕不會如以往十年。

香港零售業徹底轉型對不利九置

經過社會活動和武漢肺炎的洗禮,香港零售業將徹底轉型。在可預見的「洗牌」過程,昔日專攻內地遊客的商場,短期內收入將嚴重萎縮,長線能否成功轉型重生,難說。

基於這個考慮,九置的前景讓人擔憂。九置的收入,主要來自兩大旗艦物業海港城及時代廣場,另外還有以寫字樓為主的中環會德豐大廈及卡佛大廈。海港城及時代廣場的租賃收入超過7成來自零售商舖,其餘來自寫字樓。

九置股價在過去大半年的跌幅,或已反映市場對商場業務的負面預期,如今武漢肺炎將令零售業雪上加霜,而且影響更遠更深,對九置的打擊將不止於此。

寫字樓租務有危機

除了零售業榮景一去不復再,另一醞釀中的問題是寫字樓租賃市場。從去年年中開始,寫字樓租賃市場已放緩下來;仲量聯行的數據顯示,中環寫字樓租賃成交於上年12月按月下跌31%,2019全年成交額跌56%。當中,甲級寫字樓由於地點優、租期長,理應比一般寫字樓的租金抗跌力稍高。

未料到武漢肺炎迫使很多企業實施在家上班,當中跨國企業又較中小企執行得比較徹底,一來IT建設及資源較優,二來須顧及不同國籍員工的感受,對僱員權益會較敏感。武漢肺炎可說是個「排演」,在家工作的系統一旦建立,可能成新常態。香港寫字樓租金一向超貴,以後逐步把寫字樓面積縮小,可直接省回不少成本。

另外,香港經濟有可能進入持續衰退,亦會影響新公司來港設辦的意願。

太地有過半租金收入來自寫字樓

甲級寫字樓需求受壓,對太地影響將不少。太地有超過一半的租賃收入來自寫字樓,主要的物業分別是位於金鐘的太古廣場及港島東的太古坊。2019年前,這些寫字樓的呎租仍在不斷攀升,未來卻將要面對減租的壓力。

總結以上,武漢肺炎疫情雖然一定會有好轉的一天,但是對收租股卻已造成長遠的傷害。

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