由6月至今的政治事件對本地零售業的打擊非常沉重，多隻擁有本地零售物業的REITs股價持續受壓，包括冠君（SEHK：2778）、置富（SEHK：778）、領展（SEHK：823）、及新加坡上市的豐樹北亞（SGX：RW0U）。今篇文章就先回顧一下三大重挫零售商場表現的因素，再評價一下到底哪隻REIT目前仍具投資價值 。
四隻REITs自6月中以來股價表現
數據來源：Yahoo Finance
重挫零售物業三大因素：
1. 訪港旅客人次大減
本地旅遊業絕對是社會事件打擊最大的其中一個行業。據旅發局所公布的統計，截至2019年11月，去年的整體訪港旅客人次按年下跌10%，而單在11月就錄得了近56%跌幅。旅客消費是本地零售業的一個重要增長動力，訪港人次大減，著重旅客消費的零售商戶自然受重挫。
2. 跨區消費意慾不振
由去年6月至今，示威活動之中多數出現警民衝突，人身安全受到威脅之下，本地消費者到示威遊行頻繁地區消費的意慾亦有所下降。另一個更重要的貢獻因素就是，港鐵在過去曾以安全考慮為由，提早停止客運服務，本地消費者就連出街娛樂亦要擔心歸家的交通安排，跨區消費的意慾就再進一步受打擊。
3. 個別商場捲入政治風波
另一個影響相對有局限性的因素就是，個別商場捲入政治風波之中，輕則聲譽受損，重則設施受損。例如九龍塘的又一城，商場設施遭受嚴重破壞後，被迫要關閉約2個月。租戶信心大受打擊，商場的議租能力恐怕亦會受損。
到底哪隻REIT最值投資？
上所提及的又一城商場，就是由新加坡上市的豐樹北亞（SGX：RW0U）持有，在經過兩個月復修後今日重開。又一城作為該地區唯一大型商場，鄰近高尚住宅區及兩所大學，受惠於龐大消費群的慣性消費，本來防守力就頗高，是以這隻REIT在本地亦頗受投資者歡迎。不過，今次的社會事件就曝露了豐樹北亞的最大弱點──物業組合集中度過高，又一城在2019年度就貢獻了基金逾60%的淨物業收入，所佔物業組合價值同樣高於60%。
冠君（SEHK：2778）的股價表現是四隻之中最差。旅遊業不振，加上港鐵服務安排大挫跨區消費，基金擁有位於消費旺區的朗豪坊商場自然人流大減，市場預期租金調整能力衰退，導致股價表現遜色。視乎角度，冠君也許是4隻REIT之中最值搏的一隻。原因是目前大多負面因素都已反映在股價之上，等到社會局勢平靜，冠君旗下零售物業的議租能力重振，就有機會「財息兼收」。不過，到底社會事件何時會緩和，基本上無人可以預見，部署的投機成分就較高。
餘下的置富（SEHK：778）及領展（SEHK：823）相信就是目前投資價值較高的兩隻REITs。原因是，這兩隻REITs的物業組合以民生消費為主，例如領展就擁有全港多個屋邨商場，可以受惠於鄰近社區的消費慣性。這樣的優點其實就與上所提及的又一城差不多，只是定位上也許不及又一城高端，而目前為止，這兩隻REITs仍然未有如又一城般直接捲入政治風波之中。