收息股陽光房託 值得買入?

陽光房地產投資信託基金 
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0435
股息率:5%
每股股息:$0.27
市值:$86億
業務類別:地產業
集團主席:歐肇基
主要股東:李兆基(22.8%)
集團網址:http://www.sunlightreit.com

5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億):7.5/7.7/7.9/8.2/8.5
可分派收入(億):3.8/4.2/4.3/4.5/4.7
資產淨值(億):132/135/139/149/160
每單位派息:0.22/0.24/0.33/0.27/0.27
派發比率(%):96/96/124/97/96
(截至30/6為一個財政年度)


企業簡介

陽光房地產基金(陽光房產)是2006年成立的房地產信託基金(REIT),並在同年於聯交所上市,發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息,因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣,而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業,寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地,而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例,以估值計大約各半。


【圖1】陽光房產各類型物業組成


物業長期增值

香港地少人多,所以土地必然是有價值的資產,長期持有物業已經有不錯的回報,而包裝成房託的物業組合,往往都有一定的投資價值。

但要注意的是,不少房託在上市時都會定較高的價位,令投資價值減低。不過,只要不在上市時的首兩年投資,房託的股價漸漸就會返回真實價值,價格會較為合理。

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售,寫字樓有甲級及乙級,甲級有灣仔的陽光中心,而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業方面,包括市區如北角、紅磡、尖沙咀,以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說,物業的質素雖然不是最優質,但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質,但回報都不差。自2006年上市,陽光房產有物業收入淨額的複合增長,每年為8%,而資產淨值的複合增長,每年則為9%,兩個數字均處於高水平。

這反映香港的商業區不斷擴展,而由於市場供不應求,乙級寫字樓租金亦有相當增長,而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產,回報自然不俗。


陽光中心


【圖2】--陽光中心財務數據


整個房託由多個物業組成,陽光中心佔比最大,貢獻了收入約4分1,物業為一個甲級寫字樓,位處灣仔,地點絕對不錯,多年來的租用率都處極高水平。

從上圖可見,租金每年都有理想的上升,除了反映大環境帶動外,亦反映物業質素不差。同時,就算不斷加租也沒有影響出租率,反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻,來自政府及相關機構,能提供穩定的租金收入,都是這物業加分的地方。


陽光房產質素提升


【圖3】陽光房產估值及物業收入


陽光房產多項數據都能持續增長,無論是租金收入及可分派的股息,都有不錯的增長,而資產淨額同樣有理想的升幅。

成本對收入比率則能保持下降,2011年的比率為23.5%,近年已降至21.0%。資產負債比率方面,多年來持續下跌,由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%,財務情況健康,可見陽光房產質素不差,並且在提升中。

陽光房產的租用率甚高,多年都保持在98%,處於甚高的水平。可見在市場需求,以及物業地點不差、管理不錯的因素下,租金回報理想。

不過投資者要明白,房託的增長主要源於內部,而向外擴展的能力則有限,這令升值的潛力不會太大,因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出,因此保留的資金很少,所以發展有限,這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業,但最主要的回報都是現有物業組合,而當中核心物業的變動不大,故往後若要提升收入,很大程度依賴組合內的租金提升。


【圖4】物業組合數據


投資策略

香港近期的社會運動,會對其租金收入有中短期的影響,這有可能影響短期的股息,但如果投資者願意「放棄短期回報,目標在長遠股息」,而近期股價回落,就能理解為投資值博率增加。

若從長遠及超長遠的角度看,香港的寫字樓及零售市場會處於求過於供的格局,故長遠租金仍會平穩上升。

當然中短期會有上落,香港經濟可能會弱,因此中短期仍不利,但長遠而言,香港的房託一般都有一定價值。

綜合上述的各項財務數據,以及陽光房產所持有的資產,都反映其資產質素保持上升,雖然其中的資產質素不是最高級,但都是有質素的。而隨著香港的商業區不斷擴展,擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力,令此房託有穩中求勝的效果。

投資策略方面,會以收息為先,股價增值為輔,雖然預期股價在長遠都會平穩上升,但投資者最好以收息的角度來評估此房託,始終這房託都不會有很大的升幅,因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

現時股息率約5%,反映回報處於合理區水平,只要分注投資,長線持有,這刻都有投資值博率。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
圖1
圖2
圖3
圖4
分享給你的朋友

全球數以百萬計的投資者正運用股息為自己和家人創造持續現金流收入,累積財富。您想成為一份子?在我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書就會分享獨特的收息股選股模型,並用實例教您挑選出真正可長期持續派息的收息股及揭示必要避開的收息「陷阱」。要知道更多打造穩健收息投資組合的竅訣,請立即按此免費下載!

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者(筆名)沒持有以上提及的股票。