領展 (SEHK:823)宣布以6.83億澳元（約36.49億港元）購入位於澳洲悉尼市中心的甲級寫字樓100 Market Street。近年港人熱衷海外置業，領展此舉，市場反應大致正面。投資要放眼全球這個道理人人都知道，而領展這一買，對公司前景藏有甚麼啟示？
領展從2015年起已投資香港以外物業
由於領展的「出身」是香港公共房屋政策的一部份，不少人至今仍未能完全接受領展百分百商業模式的操作，這實在是無可厚非；所以領展今次跨出海外，容易惹來「是否看淡香港市場」的疑惑。
領展在2015年首次購入內地物業，如今再投資澳洲市場，是領展令資產更多元化的策略一部份。根據領展透露，集團計劃香港物業佔整體資產70%至75%比重，內地物業20%或以下，海外物業10%或以下。而海外物業的投資目標除了澳洲，還有新加坡、日本和英國等較成熟的地產市場。截至今年9月底，領展香港物業佔整體組合87.5%，內地12.5%，所以可預期將來會有更多海外置業的舉動。
以純商業考量，像領展這樣規模的REIT，單一市場的物業比重達7成已算很高，無論看淡香港與否，更多元化的資產會令投資組合更平衡，是非常合理的策略。
黑石今年6月才買入100 Market Street物業
100 Market Street是一幢樓高十層的甲級寫字樓，地段絶對黃金。悉尼的商業地產市場已熱炒了好一段時間，市中心的物業無論售價和租金皆漲幅可觀。此項物業是黑石在今年6月底以15.2億澳元從澳洲地產商Scentre Group收購過來的項目一部份，這個「刁」當時在澳洲被認為是天價；果然，黑石不失其一貫投機本色，轉個身便把其中一幢大樓100 Market Street出售。據說除領展之外，有多個買家亦感興趣，可見投資者對悉尼物業市場前景依然樂觀。
100 Market Street已全部租出，每年租金收入2,670萬澳元（1.43億港元），相等於4厘回報，另每年加租4%；交易以澳元借貸支付，減低未來匯率風險。總的來說，這項投資回報合理。
領展在投資組合的角色
領展股價在今年年中高位已回調接近兩成，一度與紅底股地位擦身而過；調整已反映香港物業組合的負面因素，現時領展的市盈率及收益比較接近合理水平。
香港情況特殊，不少人的身家都以地產為主軸，並靠樓價不斷上升而水漲船高。否則的話，投資者可以通過買房託(REITs)，獲取物業市場的回報。現時領展資產步向多元化，有利平衡風險，但同時，澳洲、新加坡、日本等地的物業升值能力，難與昔日的香港看齊，投資者的預期亦需作適度調整。