物業的成本與回報

究竟應在甚麼情況下投資物業,以及應借貸多少,都是投資物業時的重要考慮點。而當中涉及因素甚多,除了外在因素,及自身的情況外,一些本質性的因素亦不得不考慮的,雖不可能以一條公式去處理,但亦嘗試將因素量化去得出可能的結論。

投資物業有付出亦有回報,只要回報的部分大於付出,那就值得投資了,當然有很多因素無法量化。付出的部分包括首期、裝修及往後的維修成本、持續的供樓(償還借貸及支付利息)、各資金的機會成本、借貸力的消耗、樓價下跌時的損失等。

而另一邊就是回報,這包括自住可能、租金回報、樓價升值時的獲利、升值時能有加按的能力等。而較能夠量化的及影響較大的因素為:按揭利率、機會成本、租金回報、價格升值。而當我們決定投資物業與否時,往往會這樣衡量:

按揭利率+機會成本  VS  租金回報+價格升值

簡單來說,就是衡量回報率能否大於成本。由於投資物業大多涉及借貸,故按揭利率是衡量投資與否的重要因素,而機會成本就是其他資產回報的取捨:例如當其他資產有15%的回報,但物業只有5%回報,投資物業的吸引力大減,因將資金投資物業後,該資金就放棄了投資其他資產的機會,這就是機會成本。

至於回報方面,主要就是租金及樓價升值,而當中的租金可視為較確定的回報,而升值部分則是不確定的。而這裡嘗試將因素量化,為以保守為原則,租金則參考政府只計算70%,而升幅由於不確定,故將以打折扣形式計,只計算50%,反映當中的不確定因素:

租金 → 較確定 → 參考政府方法計算70%
升值 → 不確定 → 只計50%回報率以反映風險因素

香港過往樓價的升幅,以複息計每年平均升值約9%,租金回報
一般為4%,而預期的升值回報可視為9%。

若以上面方法計算,以反映當中的不確定性,那預期的回報就是(4% X 0.7 + 9% X 0.5)= 7.3%(或可保守計7%),這就可作為長遠投資的參考數字。若果我有一筆資金,在考慮投資物業或投資其他資產時,就要比較它們的預期回報率,若樓市已在較高位置,會假設物業的回報少於7%,若另一資產的預期回報大於8%,那在未考慮其因素的前提下,就應投資另一資產。

而除了本金的因素外,亦要考慮借貸部分,是否值得利用借去創造這資產,以及要借多少,而當中就要考慮回報能否抵消基本的成本,即比較回報率與借貸利率。

上述的參考數為7.3%,可分為3個區間,若利率少於6%的,可視為物業的預期回報高於利率,若利率在6%-9%,可視為物業的預期回報與利率相約,若利率高於9%,可視為物業的預期回報低於利率。(第二章亦有計算過,近二十多年的平均按揭利率約是6%)當利率少於6%時,仍值得利用借貸去創造物業資產,甚至借更多去投資。

但當利率與預期回報率相若(即6%-9%),就要多加分析其他因素才能決定,並在借貸數目中不宜進取。

到了利率高於9%的時期,即成本大過預期回報,除非樓市在較低位置,否則未必值得投資,而借貸的部分亦要減少,甚至加快清還本金。另外,除非有其他資產有吸引的回報,值得保留資金去投資,否則在利率高的時期,較快償還本金往往更為有利。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者(筆名)沒持有以上提及的股票。