物業管理是近年一個頗熱門的行業，而保利物業（SEHK：6049）就是中國物管市場一家具規模具實力的物管公司。保利物業的業務可以分三類：物業管理服務、非業主增值服務、及社區增值服務。最核心業務就是收入貢獻近7成的物業管理服務，保利的服務對象非常多元，包含住宅物業、寫字樓、公用物業如學校等。
保利物業在12月19日掛牌，每股定價35.1元，現時暗盤交易約升15%。
高利潤業務增長
龐大的物業管理組合，不但可為保利的核心業務產生可觀收入，更讓保利有能力去運用其物管品牌去提供增值服務，如家政等生活服務，及停車場管理等資產增值服務。論盈利能力，保利提供社區增值服務的毛利率有48%，比核心物業管理服務的14%要高逾兩倍。過去三年間，利潤率較高的增值服務的比重顯著上升，由10.1%增至14.7%，分部收入更錄55%複式增長。隨著集團的物管組合規模拓展，加上增值服務種類增加，高利潤分部有望在長線提升集團盈利的質素。
龍頭發展商撐腰
保利物業的控股股東是中國房地產開發市場的龍頭之一──保利發展控股。擴大物業管理組合是物業管理公司持續擴張的重要動力，有著大型開發商背景的物管公司就更有優勢去獲取新的管理項目。據保利物業所指，集團在往績紀錄期間就已為保利發展控股所開發的大部分物業提供管理服務。展望未來，保利發展控股現有的項目儲備、在建及待開發項目均可構成保利物業的項目來源，成為保利物業管理組合的擴展動力。此外，保利物業亦有積極尋找外拓項目，以減低對於單一項目來源的依賴。在近三年，外拓項目佔集團在管面積的比例亦有顯著增長，由2016年的8.1%增至2018年的42.6%。
營運衍生槓桿倍大回報
保利物業的營運模式可衍生龐大槓桿。只要業務運作持續，槓桿就可持續倍大投資回報，同時不需集團去依賴長期債項來維持運作。截至2019年6月底，保利物業的長期負債佔總資產的比例甚至不足1%，但集團卻有逾3倍的財務槓桿。保利物業的槓桿主要源於營運時所產生的應付款項與合約負債，有見於集團的資產中有逾60%為存款及銀行結餘，這經營衍生負債相信不會構成壓力。在2019年首6月，逾3倍的財務槓桿就將集團的23.4%資產回報率放大至83.4%的股本回報率。
以保利物業公布的綜合有形資產淨值計算，預期市帳率(PB)大概只有不足4倍，較目前市場上多檔熱門物管股便宜。事實上，在4倍以下就仍屬吸引可以買入。