泓富產業信託 (SEHK:808) 是於香港商業區擁有7項多元化的甲級寫字樓、商用物業及工業物業的房地產投資信託。
該物業組合的可出租總面積約為128萬平方呎，而該房地產投資信託由亞騰資產管理有限公司的全資附屬公司泓富資產管理有限公司管理。
筆者發現觀察房地產投資信託多年來的增長非常有用，因為此可顯示基金經理於收購物業以增強房地產投資信託的資產基礎方面的積極性。
透過追蹤財務及經營指標，投資者可對房地產投資信託的增長特徵、其前景及有關每單位分派增長和資產增長的預期有更佳的了解。
就泓富產業信託而言，筆者探討了三個方面─物業組合、收入及每單位分派，以評估該房地產投資信託在過去幾年的增長幅度，以及該信託是否適合收益型投資者。
物業組合
泓富產業信託於2014年透過收購創業街9號進行首宗重大收購。此前，泓富產業信託擁有7項物業，而該收購令該房地產投資信託的物業組合規模增加11.2%至約135萬平方呎。截至該年底，該房地產投資信託共有8項物業。
而於2017年，該房地產投資信託宣佈以8.857億港元（1.131億美元）出售海名軒物業 ，較估值5.94億港元溢價49.1%。
出售理由為該物業屬該房地產投資信託的非核心資產，而出售令該信託的資產淨值有所增加。因此，泓富產業信託於2017年及2018年底擁有7項物業，較2014年至2016年的8項有所減少。
收入
多年來，泓富產業信託的收入並無顯著增長，於2014財年至2018財年共增長10.8%。在該期間，其收入的複合年增長率僅為2.6%。
鑑於在2014年至2015年，創業街9號貢獻了全年收入，令收入大幅上升，但此後收入則停滯不前。該房地產投資信託已對其三項物業進行資產增值措施，但收入能否進一步增加仍有待觀察。
每單位分派
每單位分派亦隨著收入增長而增加，於四年內增加11%，複合年增長率為2.7%。於2014年收購一項物業為每單位分派由16.3港仙升至17.68港仙的主要動力，但此後每單位分派停滯不前，原因為該房地產投資信託並無進行任何收購加入其收入基礎。
按泓富產業信託的股份現時價格約2.9港元計算，歷史股息率約為6.1%。
愚人總結
從上文可見，泓富產業信託於多年來增長不多，投資者應將其視為穩定收益型信託而非增長型信託。儘管部分房地產投資信託積極進行收購，泓富產業信託於過去5年並無收購任何新物業。
泓富產業信託的高股息率確實在一定程度上彌補了投資者缺乏增長的不足，因此，收益型投資者可能有意長期持有該房地產投資信託。