香港這片彈丸之地向來「有地斯有財」,打工仔為供樓奮鬥,商戶為交舖租拼搏,已成為獨特的香港精神;這同時也造就了各大地產巨企,賣樓加收租袋袋平安。沒有人料到,今年年中爆發的社會事件,會打翻這如意算盤,香港地產市場很大可能會面對結構性改變,形成另一種狀況:賣樓仍有賺,舖租「冇運行」。
投資地產股,如今更有必要認清公司的業務配置。
樓價仍硬淨
社會事件固然對樓市整體氣氛及成交量有負面影響,週末睇樓人數亦驟減。中原按揭研究部之最新統計顯示,今年11月現樓按揭登記只有7055宗,按月減少40.4%,除了由於上述因素,銀行削減按揭優惠亦有影響。
雖然如此,樓價卻出奇地硬淨,6月以來二手樓價跌幅低於5%。最新公布 (11月29日) 的中原城市領先指數是181.36 ,比上周升0.15%,比上月升1.31%;而比對今年6月最後一周的指數190.48 ,則下跌4.8%。
政府10月公布的施政報告放寛首置樓按成數,相信是支撐因素之一。不只二手樓交投受益,新盤發展商亦不想錯過利好氣氛,估計年底前可能有十多個全新項目登場。大型項目包括嘉華 (SEHK:173)啟德嘉峯匯過千單位,恒大在長沙灣的恒大睿峰4百多個單位,新地 (SEHK:16)旗下天水圍濕地公園路Wetland Season Park超過7百多個單位等。看形勢,發展商將可在農曆年底套現一大筆。
零售市道仍未見底
不像樓市有支持,零售市道至今仍繼續惡化中。政府統計處剛公布, 10月份零售業總銷貨價值連跌9個月,較去年同月下跌24.3%,是有史以來最大的單月按年跌幅。從銷售類別的數字看來,明顯的致命因素,是訪港旅客及消費大減。大受重創的是高單價的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物,銷貨價值下跌42.9%,還有百貨公司貨品(下跌31.1% ),服裝(下跌36.9% ),藥物及化妝品(下跌33.5% );而民生必須的超級市場貨品銷貨價值則按年上升0.5%。
不難推斷,一直深受內地遊客喜愛的海港城必受重傷,難怪摩通剛把九倉(SEHK:1997)評為減持的首選股。連又一城遠在新加坡的業主豐樹北亞商業信託亦受牽連,股價下挫。
香港零售業難以在短期內回復舊觀,比較有可能的,是市場會適應新的社會狀況,以服務本地居民及民生需求為主;這代表銷貨金額將難以追回以前的水平,業主也別奢望可如以往亂加租都唔憂租。綜合以上走勢,香港未來將出現住宅價格高企,零售市道蕭條的奇特狀況,再次顯示香港樓價跟本地經濟發展已完全脫軌。這樣的環境下,地產股自然比零售收租股優勝。