新地天價奪地 長線投資價值如何?

香港地產龍頭--新鴻基地產(SEHK:16)自「反送中」事件至今,市值蒸發不少。原因是旗下商場如「新城市廣場」屢次捲入政治風波,而與此同時,政局不穩為香港房地產前景帶來陰霾,拖累地產股表現。不過,新地近日就逆市而行,以天價投得新地皮,成交價更創下新紀錄。

地皮位置優越

被新地以422億天價投得的商地,其實就是高鐵綫西九龍站上蓋的土地。這商地不但是近年香港面積最大的的地皮,其地理位置更是非常優越。除坐落高鐵站上蓋,地皮亦與西鐵綫、東涌綫、及機場快綫三條港鐵綫連接。對於新地而言,地皮另一值錢之處就是,集團本來就在西九龍擁有另一大型商用項目-環球貿易廣場(ICC)。今次投得的土地有望與ICC組成一個更大型的商業核心,發揮協同效應,媲美另一香港商業地標-國際金融中心(IFC)。

短中期陰霾未散

局勢不穩之下,土皮仍能以天價成交,相信有望刺激房地產市場的樂觀氣氛。不過, 投得地皮雖讓新地的未來發展方向變得更明確,但市場不確定性始終未有徹底消散。

商用物業的市值及租賃價值就受到香港經濟下行風險增加所拖累,據仲量聯行所公布,甲級寫字樓的租金在10月份按月下跌了1.6%,為近十年來最高。若跌勢延續,甲級寫字樓的租金更有可能在未來一年間跌近兩成。租金收入下跌之下,新地項目預期收益率亦會受壓,變相回報期都會延長。

之不過,新地發展新地皮需時,動輒亦可能要5至7年。換言之,只要項目落成時地產市場氣氛再度轉旺,新地目前以市場估值下限投得的地皮就有可能為集團帶來優勝預期的收益。另一點值得留意的是,導致本地一眾地產股受壓的一個重要因素就是今次的政治事件有潛力威脅到香港的長線經濟地位,而新地是次收購活動就正正會擴大集團在香港的房地產投資組合,變相令組合表現更受香港政經前景影響。

結語

目前而言,政治事件終局難測,到底香港的國際金融中心地位會否在長線受挫,仍是言之過早。之不過,若留意新地近月股價走勢,其實不少利淡因素亦已反映在股價之上。換言之,現價的新地很可能是長線投資者吸納,以受惠於新地具質素的香港物業組合的機會。

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