最近招股上市的招商局商業房託（SEHK：1503）將於本月10日正式開始買賣。打著「招股局」名號，又以REIT形式上市，相信不少熱愛收租股的股息投資者都心郁郁。到底這檔REIT是否有投資價值呢？
強大後盾惹來憧憬
招商局商業房託是由招商蛇口發起，招商蛇口是招商局的附屬公司，擁有中國物業開發，銷售，及管理的豐富經驗。背靠知名的國有財團──招商局集團，及富有行業經驗的招商蛇口，招商REIT的強大後盾難免會觸起市場對於基金在未來大舉收購投資的憧憬，例如基金獲授予招商蛇口日後收購若干物業的優先選擇權。目前組合就由五項位於深圳蛇口的物業組成：
| 定位 | 租用率 | 估值（人民幣） | |
| 新時代廣場 | 寫字樓 | 76.3% | 2046百萬元 |
| 數碼大廈 | 寫字樓綜合體 | 84.1% | 1038百萬元 |
| 科技大廈 | 寫字樓綜合體 | 100% | 867百萬元 |
| 科技大廈二期 | 寫字樓綜合體 | 88% | 1079百萬元 |
| 花園城 | 購物中心 | 79.1% | 1549百萬元 |
來源：招商局商業房託
物業組合質素欠奉
招商REIT在上市文件以物業的優越地理位置為標榜，但在2019年9月底，可租賃總面積計的平均租用率就只有84.1%。若然基金所持物業確如上市文件所述有著優越的地理位置，組合租用率低的原因相信就只有兩個，一是物業管理不善，二是所謂「地理位置優越」的同類物業根本就供過於求。
較值得留意的是第二點，國內房地產市場的投資價值普遍不及香港矜貴，而一個合理原因就是，香港的商業活動遠較中國密集，加上地少人多，無論住宅用或商用物業的可替代性都非常之低。至於中國內地，由於可發展的空間實在太大，加上政策變遷難測，核心地段的優勢容易被取替。今日的核心發展地段未必會是明年今日的核心發展區域，只要發展政策焦點稍有轉變，具規模的商用租戶為求配合地方政府政策而大舉搬遷，更有可能導致整個商業區出現「鬼城」現象。招商REIT組合以寫字樓為主，物業更完全集中於同一個地區，潛在風險就更高。
招商REIT的另一個賣點，也許就是按承諾分派所計算出的5.9%至6.9% 收益率。之不過，這承諾最長亦只有維持三年。值得深思的是，一檔REIT的分派能力是源於物業組合的回報，而非基金管理人的承諾。若組合根本無法支撐承諾分派，所謂高收益率就算有10%，亦不過是羊毛出自羊身上，更有可能造成賺息蝕價。
市場上有更好選擇？
其實要以REITs形式投資中國內地物業，招商REIT並非唯一選擇。港人較為熟悉的領展（SEHK：823）亦有持續為物業組合增加中國內地項目的貢獻，長線的中國物業佔組合比重更有望穩步提升至20%。比例雖然不高，但領展目前的物業組合總值有逾200,000百萬港元，20%就已等於40,000百萬港元，為招商REIT目前組合估值的5倍。此外，領展管理物業的往績可靠，組合估值就有14.2%的歷史年度增長。領展香港與中國內地物業租用率更分別有逾97%和98%，相比之下，招商REIT的物業質素似乎就有點差劣。
結語
雖然中國房地產市場的升值潛力較成熟的香港市場吸引，但物業價值與定位容易受到政策變動影響。與其投資於一檔管理質素存在不確定性，且物業組合吸引力低的REIT，倒不如考慮吸納股價一直受壓，近十年每單位分派有近14%年度增長，只是中國物業比重較低的領展。