投資值博率正增加的置富

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0778
股息率:5.7%
每股股息:$0.51
市值:$170億
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(27.6%)
集團網址:http://www.fortunereit.com


5年業績
年度:2014 /2015 /2016/2017/2018
收益(億) :15.9 /18.0 /18.8 /19.4/19.4
可分派收入(億) :7.81 /8.85/ 9.35/ 9.71/9.86
每股盈利:2.10/ 1.32/ 0.66/ 1.68/3.12
每股股息:0.42 /0.47/ 0.49 /0.51/0.51
分派比率:100/ 100 /100 /100/100


--企業簡介--

置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。


--物業組合:私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。


【圖1】--置富商場組合的資料


從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。


--三大重點商場--


【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比


在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。


【圖3】--租戶行業分類


--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。


【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值


股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。


--香港社會運動影響--

近期的香港社會運動,對很多行業都有影響,特別對零售,這就會間接影響了相關的租務市場,因此,近期不少房託、收租地產股,都有一定的下跌。

但這類社會運動,一般都只是中短期的影響,雖然會影響1年,或2年的租金收入,但長遠計,只要本身房託地點不差,有人流,仍是一個很好的資產項。

當股價出現一定的下跌時,只要投資者不理中短期股價波動,集中長線投資,這反而是一個不錯的機會。

加上置富持有的,都是屋苑商場,對旅遊業的直接影響相對較細,同時亦不是這次社會運動最大的影響地區,因此,資產的質素沒有太大的改變。


--投資策略--

從上述分析,可見這股有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。

若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及中短期風險前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已有吸引力。因此,現時處合理區範圍,可以投資。

投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
圖1
圖2
圖3
圖4
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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者(筆名)沒持有以上提及的股票。