地產發展商依靠物業價值來賺錢。他們購買未開發的土地，將其發展成住宅或商業單位，並以理想的方式出售該等發展項目賺取利潤。部分發展商亦將已落成單位保留在其投資組合中，令其既為土地的持有人亦為發展商。
開發土地過去一直是香港大型土地發展商一項利潤可觀的業務。由於土地供應有限、中國內地買家需求多元化以及香港強勁的經濟增長，香港樓價大幅上漲。樓價上升通常意味著發展商將取得更高利潤。
然而，6月起的示威活動及中美之間的貿易關係緊張，令部分分析人士預測，香港樓價於2019年的增長將為零。
因此，本年對住宅物業來說可能是不景氣的一年，且寫字樓亦未必可倖免。2019年第二季，香港中環及周邊地區甲級寫字樓的空置率上升至2.3％，是2015年第一季以來的最高水平。
鑑於整個行業的看跌趨勢，自反政府示威活動開始以來，香港四大地產發展商─ 新世界發展有限公司 (SEHK:17)、恒基兆業地產有限公司 (SEHK:12)、長江實業集團有限公司 (SEHK:1113)、新鴻基地產發展有限公司(SEHK:16) ─ 的股票全告下跌。
然而，對於希望長期持有的投資者而言，哪一家香港大型地產發展商的股票最具防禦性？
市場分析
從年初至今來看，四家發展商的股票於三／四月左右均達至或非常接近最高位。於四家公司當中，恒基兆業地產跌幅最小。
自4月1日以來，恒基兆業地產下跌約17%，新鴻基地產下跌約18.7%，新世界發展下跌約20%，而長江實業的表現則最差，下跌約26%。
恒基兆業
恒基兆業於商業及住宅領域均有業務。股價跌幅不大，因為其財務狀況穩健。截至6月底，恒基兆業的資產負債狀況良好，資產負債比率為24.2%。
於2019年上半年，其利息覆蓋率為7倍，而其實質借貸利率僅為2.62%，可見債權人認為該公司的現金流量非常強勁。
在前景方面，該公司認為，除非出現不可預見的情況，否則2019財年的經營業績將保持穩定。恒基兆業亦有良好的派息記錄，由2014年至2018年，其每股股息逐年增加。根據aastocks的數據，目前該公司的股份收益率約為4.3%。
最終將會反彈？
好消息是，鑑於最近貿易談判取得進展，中美之間的貿易緊張局勢可能會有所改善。倘貿易戰結束，中國與香港的增長均可能反彈。
香港政府已頒佈刺激措施，此將有助本地經濟，此外，預期政府將為低收入人士調撥更多土地作房屋發展，以解決示威活動背後的部分潛在經濟原因。更多發展機會意味著香港的大型發展商將有更多業務。
倘示威活動結束，有理由相信示威活動對物業價值的影響將屬短暫。於2014年雨傘運動第一個月後，寫字樓租金上漲0.2%。於2003年非典型肺炎危機後，旅遊業亦出現反彈。物價曾成功回升，尤其是在香港爆發非典型肺炎之時（此對經濟的影響可能更大）。
愚人總結
香港的示威活動對香港樓價造成損害。鑑於較之前的高位有所折讓，以及於示威活動結束後可能出現反彈，長遠而言，香港四大地產發展商可成為投資者的好選擇。
筆者相信，於香港四大地產發展商中，恒基兆業為防禦性最強的大型發展商／地產公司。