房地產投資向來是香港其一致富之路，但房產投資門檻高，本錢有限的投資者就唯有考慮入場門檻較低的房產信託（REITs）。之不過，REITs亦有很多種類，主要就可以分為「零售」及「寫字樓」。那麼投資寫字樓REITs時，有什麼值得注意的呢？
寫字樓分三級
寫字樓分很多種，估值和議租力亦會存在分別。例如核心商業區的寫字樓普遍會比工廠區寫字樓值錢，租金叫價力亦相對地高。香港的差餉物業估價署就將寫字樓分為三個級別，甲級、乙級、丙級。這三個級別的定義並不包括物業坐落地區，而是按照樓宇的裝修，空間，及設施來劃分，以下為甲級寫字樓的定義：「新型及裝修上乘；間隔具彈性；整層樓面面積廣闊；大堂與通道裝潢講究及寬敞；中映空氣調節系統完善；設有良好的載客及載貨升降機設備；專業管理；普遍有泊車設施。」
議租力大不同
寫字樓物業的估值和議租力，通常與物業的級別相關。就以核心商業區－中區為例，根據2018年的數據，甲級寫字樓的平均租金較乙級物業高51%，而乙級寫字樓的平均租金就較丙級物業高30%。租金增長方面，由1999年至2018年，甲乙丙三級的平均租金分別有212%，169%，及165%的升幅。
除了級別差異，物業坐落地區亦會影響寫字樓的租金收入。以甲級寫字樓為例，中區物業的平均租金較上環和觀塘區的同級別物業分別高25%及235%。簡短地說，核心商業區的寫字樓的租金叫價力較高，若物業屬於甲級，叫價力就更加高。值得留意的是，此類相對昂貴的物業的租金波動性會較高，因為經濟不景時，由中區甲級寫字樓遷往觀塘區乙級寫字樓，分分鐘可為公司節省近7成的租金開支。
香港上市的REITs中，泓富（SEHK：808）就在多個非核心地區擁有7棵物業，當中只有三棟為甲級寫字樓，其餘均為工商物業。對比起核心商業區的甲級樓宇，泓富的物業競爭力固然較弱，但勝在價廉物美，不乏租用需求。
物業租戶的構成
除了物業本身的級別與地理差異，寫字樓租戶的構成亦會影響到物業收租的防守力。最簡明的就是私人機構與公營機構的分別。公營機構的營運與經濟表現的敏感度極低，甚至可能會有逆週期的部署。至於私人機構，業務的拓展與縮緊的部署普遍與經濟週期相關，例如下行週期時，縮減租金開支是控制成本的其一措施。換言之，公營機構租戶佔比越高的寫字樓，續租率理論上會較穩定。
香港上市的REITs中，陽光（SEHK：435）的組合就有53%為寫字樓，當中，屬甲級寫字樓的陽光中心就佔基金的物業收入淨額的27%。陽光中心作為商業區的甲級寫字樓，租金波動理應較高，但值得留意的是，截至今年6月，陽光中心有逾30%的可出租面積租予政府及相關機構，大大加強物業的防守力。除陽光中心外，基金亦在多個商業區擁有多棟乙級寫字樓。
目前而言，陽光和泓富的股息回報率分別為5.4%及6.3%，不失為收息之選。