房託的投資者應該擔心利率上升嗎?

房地產投資信託的投資者已經受益多年,原因為低利率環境對該等槓桿房地產工具極為有利。由於房地產投資信託一般會大量舉債以為其經營活動及購置物業提供資金,因此低利率意味著房地產投資信託最終所需支付的融資成本甚低,令可派付予投資者的現金水平上升。

投資者務請謹記房地產投資信託傾向僅支付其貸款的利息部分,並在到期日臨近時將其展期。另一方面,房地產投資信託亦可尋找替代貸款人(以具有更具競爭力的利率為佳)以取代即將到期的貸款。

香港對資產負債率的法定上限為45%,為了安全起見,大多數房地產投資信託傾向將資產負債水平保持在40%以下。

儘管自2009年全球金融危機結束以來,利率長期處於低位,但投資者可能想知道利率上調對房地產投資信託的潛在影響。讓我們探究利率上調可能對房地產投資信託構成的一些影響。

併購頻密程度降低

當利率最終回升至正常水平時,房地產投資信託可能會陷入困境,因為該等信託現在必須承擔較高的融資成本。由於房地產投資信託經常提高其資產負債水平,以為其投資組合購置物業,利率上調可能會因房地產投資信託較難獲得成本低廉的資金而令併購需求減少。

房地產投資信託可能會透過債務加股本的組合籌集收購資金,而透過股本籌集的資金將較透過債務者為高。此有可能對交易造成較大攤簿影響,因此對單位持有人的吸引力降低。

每單位分派下跌

在利率持續上升的環境下,債務到期的房地產投資信託將被迫以較高的利率為其債務再融資。在所有條件維持不變下,這將消耗更多現金流量,且隨著總成本開始上漲而為房地產投資信託基金經理增添壓力。

房地產投資信託可能因盈利隨著融資成本上漲受到影響而透過派付較少的每單位分派(DPU)作為應對方法。在此重申,房地產投資信託必須至少派付其盈利的90%才符合免稅資格,因此DPU與盈利水平是成正比。

租賃需求低迷

利率上調對實體經濟亦有直接影響,原因為許多企業利用債務為其營運資本及業務經營提供資金。隨著融資成本越來越昂貴,更多公司可能會削減併購或擴展資金,令公司資本開支下降。

負債纍纍的公司可能開始面臨財務困難,無法妥善地償還貸款。上述各項均會抑制租賃需求,不論是辦公室、工業倉庫或是零售空間,而此將會對房地產投資信託的出租率產生負面影響。當出租率受到打擊時,租金收入亦隨之受到影響,房地產投資信託可能會錄得較低的按年收入、淨利潤及現金流量。

房地產投資信託疲弱時的可怕情況

儘管以上聽起來令人恐懼,但投資者務須注意,疲弱的房地產投資信託在加息期間往往遭受更大損失,因為該等信託可能並無可靠的擔保人,亦沒有吸引強大租戶的聲譽。

往績卓越、位置優越,物業質量優良且管理完善的房地產投資信託毋須擔心利率持續上漲。

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