施政報告造好威力勁 這隻股已累升超過三成

政府最新的施政報告主要着墨房屋及土地政策,一系列的有關措施,不單刺激一眾地產股日前全線上升,連地產代理美聯 (SEHK:1200)亦一併被炒起,兩日累積升幅32%。我們先看看市場的即時反應與及後續會否有支持,也順便來認識一下美聯這隻平時相當低調的股票。

令市場即刻有反應的三項房屋土地政策

施政報告中有關房屋及土地供應的政策洋洋灑灑共20點,當中令市場即時有反應的共有三項。第一是放寬首次置業人士申請九成及八成按揭貸款的樓價上限;第二是政府將增加引用「收回土地條例」進行收地;第三是「土地共享先導計劃」,由政府主導規劃和收地,土地擁有人可以保留部份樓面面積作私營房屋發展。

放寬首置按揭,市場認為會刺激二手樓的交投,特別是樓價400多萬元以上、1000萬元以下的物業,間接穩住樓價和樓市。 的確,施政報告宣布當天,二手市場立即有動靜,有買家「嗱嗱臨」埋單,天水圍16日和17日兩天連續錄得12宗成交,也有個別業主立刻把價錢上調。

至於「收回土地條例」及「土地共享先導計劃」,令市場憧憬地產商又有得再「發圍」,特別是手上農地最多的恒地 (SEHK:12)長實 (SEHK:1113) 和新地 (SEHK:16);各大地產商股價即時上升,但18日已略有回吐。

地產股上升後續欠支持

以上政策的確可視為地產股的利好因素,但這些利好因素能否實現並轉化成盈利,以至盈利的規模,都存在一定的不確定性。

放寬按揭,主要是針對首置人士,影響的是中小型二手單位;這可能會抵銷連月來二手樓價的下調幅度,不過夠不夠力「托市」、並惠及地產商的資產估值,就不一定了。況且,這措施很有可能會影響一手樓的銷情,特別是納米樓,這對地產商不是好消息。另外,施政報告其實有提出實行一手樓空置稅,地產商沒多久之前才對此表示不滿,認為是額外的壓力。

至於土地收回及先導計劃,長遠會增加地產商的土地儲備,的確是利好因素;不過土地轉換用途、還有城市規劃及興建社區設施的過程需時,非一年半載可以完成,期間也有可能會出現其他變數。

美聯集團都被炒起

港股持續低迷一段時間,大概悶了太久,稍有一點好消息,市場反應就相當振奮。16日和17日,除了四大地產商之股價大幅上揚,連地產代理美聯集團 (SEHK:1200)也炒被高,兩日累積升幅32%,不過18日稍有回吐5.9%。

美聯是香港地產代理中唯一有上市的,集團旗下有美聯物業、香港置業、美聯移民顧問等公司。美聯的收益絕大部份來自住宅物業之代理業務,當中香港佔83%,內地17% (2018全年計)。

2019上半年,美聯集團的盈利在倒退中,主要是由於租金及佣金回贈等支出上升。施政報告的新措施只會影響美聯最後一季的佣金收入,而且還要計算交收所需時間, 本年度全年盈利不見得會有突破。雖然如此,展望未來,預期美聯仍會受惠於放寬首置按揭之措施。美聯現價1.28元,去年盈利每股0.081元,市盈率15.8 ,不算便宜。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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