樓，可能是香港人唯一的共同信仰。香港樓價冠絕全球經已是眾人皆知，這個「世界第一」卻絕非令人驕傲而是令人十分擔憂。筆者認為，香港樓市不再是一個單純的供需問題，而是一個政治問題，香港樓市長遠亦將邁向「新加坡化」——大量增建公營房屋。
由於預期未來將有大量公共房屋項目，有評論指本地大型建築商瑞安建業 (SEHK:983) 將成為最大得益者之，筆者對此說法抱有保留。
新加坡化：公營房屋比例增加 私人物業擇優汰劣
在如此社會環境之下，政府不能再承受讓樓價無止境地上升，因為這很可能會引發更大的民怨和更多的社會運動。近日，內地和本港的建制陣營經已開宗明義，要動用「土地收回條例」收回新界農地發展公營房屋。無獨有偶，恒地 (SEHK:12) 和新世界 (SEHK:17) 亦在本月分別出售以及捐出部分新界農地。由此可見，使用新界農地大規模發展公營房屋已經是一個牢固、「由上而下」和不可逆轉的方向。
去年公布的長遠房屋策略周年報告表示，未來的公私營房屋比例將會調較至 7:3。當報告一出時，不少評論表示此舉會減低私樓供應因而進一步推升樓價。筆者認為，此說法只是「對一半」—— 優質的私人物業將會受惠，而質素較差的細價樓價格則會受挫。這些「上車盤」和公營房屋是經濟學上的替代品 (substitutes) 。當公營房屋的供應增加，原本打算購入細價樓的買家可以較低的價錢購買質素相近的公營單位，細價樓所面臨的競爭便會加劇，使其價格受壓。相反，優質私人物業的買家並不會申請公營房屋，在「73比｣ 的改變下，往後的私人物業供應將會減少，優質私人物業價格將會受到支持。這正好是新加坡政府一直採取的房屋政策。
瑞安業務分散 未必受惠
香港政府把公營房屋和周邊基礎設施的興建外包予工程承建商負責。若大家細心留意，不少公共房屋的地盤都能看到瑞安的標誌。瑞安建業是老牌本地建築商，不少大型公共屋邨都由瑞安負責興建。愈來愈多的公屋項目，理論上會惠及如瑞安般的本地建築商。但筆者認為，儘管前景看似明朗和其帳面估值折讓大，現在仍不是購入瑞安的時候。
公司近年在建築業務表現出色，惟公司整體業績卻被財務支出和內地房地產業務弄得焦頭爛額。
| 全年業績(港元) | 2016年 | 2017年 | 2018年 |
| 建築分部所產溢利 | 7500萬 | 1.35億 | 2.01億 |
| 房地產分部所產溢利 | (11.82億) | (4.2億) | 1.97億 |
| 財務費用/外匯匯兌虧損 | (1.42億) | (2.15億) | (3.87億) |
| 總溢利／(虧損) | (13.8億) | (6.13億) | (1.39億) |
| 股息 | – | – | – |
從上表我們可以看到瑞安的建築業務從2016年起有強勁的增長表現。但房地產業務、財務開支以及人民幣匯兌虧損遠遠超過建築業務所產生的利潤，令公司陷入長年的虧損，更遑論向股東支付股息。由於其資產負債表由大量的內地房地產項目所組成，加上內地房地產在過去一年漸變得不明朗，公司難免會受內地房產的波幅影響，增加不確定性。
雖然公司2019年中報錄得轉虧為盈，我們未能確認這是長期性的改變，仍建議對此股保持戒心。
愚人結語 ：不要高估本地建築商的盈利能力
大刀闊斧的房屋政策改革已是刻不容緩。要大規模增加公營房屋供應已經是社會共識。前途看似一片光明，可是筆者仍建議投資者要小心評估本地建築商的盈利能力。近年本地建築商面對外來建築商的激烈挑戰，有建築公司以極低甚至是虧蝕的利潤率投標。幾間本地建築商如新福港 (SEHK:1447) 和利基 (SEHK:240) 的毛利率在過去數年不斷下跌，反映市場競爭的激烈情度。況且在如今的社會環境下，政府可能需時數年才能把計劃提到立法會審議，投資者不應對本地基建市場有過高的期望。
美股表現近年持續強勁，不知如何入手？我們精選了10隻高增長美股，並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載！
想提早退休? 想提高每月的被動收入?
我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實例教您挑選出真正可長期持續派息的收息股及揭示必要避開的收息「陷阱」。要知道打造穩健收息投資組合的竅訣，請立即按此免費下載！
本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)