中國經濟急促增長，人民消費投資能力提升，最受惠的其中一個行業，無異是房地產。房地產又可分柝成多個小分類，除了發展住宅商用項目，物業管理就是一個賺錢能力強勁的分類。到底物管股有何吸引之處呢？
輕資產屬性吸引
物業管理公司屬於輕資產行業，公司不需依賴任何物業擁有權或設備投資來賺錢，經營成本多以勞工人力為主，變相令物管公司的投資回報變得更吸引。之不過，由於物管公司基本上不需依賴任何物業和設備，新競爭者容易加入市場。
由物業發展母公司分拆出來的物管公司，就可以藉著母公司的地產發展業務來擴大自己的管理物業規模。下表提到的多間物管公司，都是由實力強勁的中國地產發展商分拆而成，例如碧桂園服務（SEHK：6098）及中海物業（SEHK：2669）就分別由市值超過2,000億的碧桂園（SEHK：2007）和中國海外發展（SEHK：688）分拆出來。
| 2018年 | 資產回報率 | 股本回報率 |
| 碧桂園服務（SEHK：6098） | 20.52% | 50.14% |
| 綠城服務（SEHK：2869） | 10.19% | 22.76% |
| 中海物業（SEHK：2669） | 11.30% | 40.70% |
| 雅生活服務（SEHK：3319） | 16.34% | 23.24% |
| 彩生活（SEHK：1778） | 6.59% | 19.98% |
| 新城悅服務（SEHK：1755） | 12.71% | 30.11% |
數據來源：Morningstar.com
正正因為物業管理屬於輕資產行業，公司的現金流大多穩健。因為輕資產模式可以降低公司的持續性資本開支，物業管理公司不需動用巨額現金去維持經營能力，是以經營所得現金可以大比例用於再投資或分派。
隨著中國中產人口持續增加，大眾對於產品服務質素的要求亦有所提高。服務質素高的物業管理公司亦有能力要求更高的管理費用。由於管理公司人力資源對比住戶規模普遍較低，定價能力的提升未必會帶來同等的人力成本開支上升，管理公司容易賺到豐富的經營利潤。
| 2018年 | 自由現金流／淨利 | 經營利潤率 |
| 碧桂園服務（SEHK：6098） | 1.66倍 | 21.37% |
| 綠城服務（SEHK：2869） | 0.99倍 | 7.35% |
| 中海物業（SEHK：2669） | 0.5倍 | 13.49% |
| 雅生活服務（SEHK：3319） | 1.08倍 | 28.12% |
| 彩生活（SEHK：1778） | 0.95倍 | 23.69% |
| 新城悅服務（SEHK：1755） | 1.25倍 | 17.29% |
數據來源：Morningstar.com
可惜估值昂貴
遺憾的是，物業管理公司的價值一直都備受市場重視，背景雄厚的兩大物管公司碧桂園服務及中海物業，估值非常昂貴。不願支付昂貴代價的投資者，就可以考慮另外幾檔投資回報較佳的物管股。
| 2019年9月20日 | 市盈率 | 市帳率 |
| 碧桂園服務（SEHK：6098） | 42.60倍 | 12.21倍 |
| 綠城服務（SEHK：2869） | 41.27倍 | 8.37倍 |
| 中海物業（SEHK：2669） | 30.22倍 | 9.98倍 |
| 雅生活服務（SEHK：3319） | 19.40倍 | 3.62倍 |
| 彩生活（SEHK：1778） | 9.41倍 | 1.70倍 |
| 新城悅服務（SEHK：1755） | 26.44倍 | 6.16倍 |
結語
雖然目前多檔上市物管股都受到市場追捧，估值未算便宜，但物業管理的經營模式造就了物股公司的高盈利能力，以及穩健現金流入。到底物管股的整體估值何時會出現調整，製造入場機會，投資者只能拭目以待了。
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