領展VS置富 邊隻是更好選擇?

領展(SEHK:823)及置富產業信託(SEHK:778)是兩隻較多投資者喜愛的房託(REITs),哪一隻更好的選擇?

投資房託(REITs)收息,在香港較多投資者會選擇領展及置富產業信託,因為兩者持有的物業均是集中於商場,對一般散戶來說,更容易了解其業務性質及運作,自然更傾向買入。今次嘗試從以下幾方面作出比較:

1. 物業資產規模比較

領展:目前在香港及內地有物業,而且內地佔比更愈來愈高。截至2019年3月底,領展在港有126個物業,面積約800萬平方呎,主要為零售空間,另有約5.6萬個車位。香港物業佔總價值約86.8%;在內地有5個物業,約有500萬平方呎的零售及辦公室空間,佔總價值約13.2%。物業估值為2,180億元。每單位資產淨值89.48元,現時市值約1,900億元。

置富:物業為16個位於香港的商場。截至2019年6月底,可出租總面積為300萬平方呎。另有2,713個車位。物業估值為427億元。每單位資產淨值16.85元。現時市值約180億元。

領展是亞洲房託的巨無霸,論市值及資產規模是難以找到可匹敵的對手,實在是先天條件太優厚,再加上香港樓市升幅一向冠絕全球,而管理層亦善於優化資產及買賣併購,均有助領展不斷壯大。

結果:領展勝出

2. 收益率

置富產業信託及領展收益率(%)

來源:S&P Capital IQ

從上圖可見,置富產業的收益率(或稱為分配收益率Distribution yield)在過去5年均較領展高,約在5厘至6厘左右上落。過去3年及5年的平均收益率,分別為5.36厘及5.38厘。

領展的收益率很長時間都在3.2厘至4.5厘左右徘徊,但今年曾跌至低於3厘,低見2.7厘水平,或反映資產更追捧其增長。到8月中,因香港社會事件令人擔心樓價及租金下跌,領展股價跟隨下滑,收益率才重返3厘之上。過去3年及5年的平均收益率為3.54厘及3.73厘。

結果:置富產業勝出

3. 每單位分派及增長

表一 領展每單位分派(DPU)及按年增長*
2014 2015 2016 2017 2018 2019
每單位分派(元) 1.66 1.83 2.06 2.28 2.5 2.71
按年增長(%) 10.2% 12.6% 10.7% 9.6% 8.4%
*財年截至3月底

來源:S&P Capital IQ

表二 置富產業信託每單位分派(DPU)及按年增長*
2014 2015 2016 2017 2018
每單位分派(元) 0.417 0.469 0.492 0.508 0.513
按年增長(%) 12.5% 4.9% 3.3% 1.0%
*財年截至12月底

來源:S&P Capital IQ

領展的規模雖然較置富大很多,而且收益率較低,但從表一及表二的每單位分派(DPU)(可以理解為派息)及按年增長數據可見,領展的每單位分派增長率較高,這亦是領展吸引的地方。

結果:領展勝出

4. 股息調整後表現

表三 經派息調整股價表現(%)
1年 3年 5年 10年
領展 22 79 135 693
置富產業信託 2 9.5 63 435
來源:S&P Capital IQ

領展除了有派息外,股價有上升動力,也是很多投資者願以較低收益率買入的原因。而派息及股價有上升動力,背後主要是歸功於領展有良好推動穩定增長的往績。領展的總回報(股息加資本增值回報)大幅跑贏其他在香港掛牌的房託。

結果:領展勝出

5.收益及物業收益淨額增長

領展:在截至今年3月底財年,收益及物業收益淨額為103.7億元及76.9億元,按年升0.1%及0.3%(若撇除收購、出售及/或新營運的物業分別升7.2%及7.1%)。過去5年收益及物業收益淨額的年複合增長分別為7%及8.1%。

置富:截至2018年底,收益及物業收益淨額為19.4億元及14.7億元,按年升3.9%及4.5%。截至2019年6月底的半年,若撇除出售物業影響,收益及物業收益淨額分別按年升0.7%及1.1%。

結果:領展勝出

領展較為優勝

從多方面看,領展都較置富優勝,但並非說置富不好。事實上,兩者均屬於穩健及值得投資的收息房託。投資領展的長期回報更為吸引,但要有耐性等DPU增長,股價上升潛力亦較可觀,建議候3.5厘息左右吸納。由於領展有回購計劃,在9月頻頻出手,料對股價有支持。此外,領展定下了到2025年前的目標是管理資產規模年複合增長有高單位數及DPU增長持續,相信會繼續沽香港資產換入內地項目,因為內地增長潛力始終較大。截至今年3月底,領展的負債比率為10.7%,有充裕空間併購。

至於置富,可於6厘以上考慮收集。截至今年6月底,負債比率為20.5%,同樣有空間做併購。置富一向着重成本控制,成本佔收入比率持續下跌至20.8%。

最後一提,投資房託最大的不明朗因素是樓市及租金收入,因為收入減少有機會減派息,所以絕非無風險,目前應候低買入首注,並應採分注策略,再待社會事件完結才決定是否加注。如果已持有的話,暫時可繼續持有收息。

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