以股票成為資產:房地產信託基金

物業是其中一種資產,雖然有些類別的物業普通人難以直接購買,但能透過購買房地產信託基金(房託)(REIT),去間接持有這些資產項。而投資房託的確是一個收取被動收入的選擇,相比起自行買樓收租,房託雖然掌控力較少,但卻能做到較好的分散風險。

不少房託都有在港交所買賣,程序如買股票一樣,十分方便。而這節主要介紹在港交所上市的房託。

房託主要投資於各類型的房地產項目,如服務式住宅、酒店、商廈、工廈、停車場、商場等,當中房地產的升值會帶來資產淨值的上升,而實質的回報就來自租金收入,即有點像買樓收租般。而與股票不同的是,房託被要求把大部分稅後盈利作派息之用,如香港的房託則要將最少90%的稅後盈利作派息之用。

與一般人去買樓一樣,房託都會利用借貸去提升回報,而香港房託的借貸比率則限於最多是總資產的35%,故風險不大。

從上表可看出,香港房託的質素不一,從息率方面看,回報算是中等。但若果考慮長期的股價表現,若從招股上市時一直持有,部分出現賬面虧損的情況,但由於當中的股息不少,足以抵消股價的賬面虧損。

其實上述的房託質素不太差,但為何部分的回報只屬一般,其中一個原因是上市時的招股價不低,在之前章節《當有錢人將資產賣給你》(P.116)曾提及過相關的概念,有錢人持有眾多資產,若當中出現回報較低而現金流回籠較慢的項目,往往成為較先包裝出售的項目。包裝成房託上市就是其中一個方法,就算當中包含優質資產亦沒有問題,只要利用包裝、市場推廣等方法,達至高定價出售賣給小投資者就可以了。

所以以新股形式認購股票、房託或其他資產,往往都以高於合理價買入,回報率大減,而唯一值得認購的只有政府出售的資產,因政府目的不是想賺錢,故港鐵(SEHK:66)領展(SEHK:823)不只是優質資產,當時的招股價都是合理的。

那是否不建議買房託?非也,只需等上市後一兩年,待其股價更反映實況時才購買。由於當中的資產不同,質素亦不同,投資者要選擇質素較佳的,以及較看好該地產類別的,投資者若想「買樓收租」,房託是一個代替的選擇。

而上面質素最高的,反而是政府的領展,由於政府資產在市場化的過程中,往往會釋放內裡的潛在價值,加上會提升其效率,而政府出售資產往往較為「老實」,再者領展很多商場的地理位置不差,故領展絕對是一隻優質資產。

公用股一類,屬於較為收息的資產,價格及派息會因通脹上升,即是所收的利息實質價值不會減少。房託這一類收息資產亦是,都有這種將大部分盈餘派出的效果,惟不同之處是,將來價格與派息的變化,基於背後的資產不同。

公共事業在經濟差的環境下仍有穩定的需求,故影響有限;相反,租金則較受經濟週期,以及樓市週期所影響,往往變化較多,使其派息及價格都會較為波動,但在長遠的價值角度來看,土地價值始終增值較多,故房託始終略勝一籌。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。