買入華潤置地前要考慮的4大因素

2018年對華潤置地(SEHK:1109,下簡稱「潤地」)而言是充滿故事的一年。集團總市值首度突破 2,000億元(人民幣・下同)關口,集團「靈魂人物」吳向東傳聞離職(於今年 2月落實),人力資源大地震,後由唐勇接手,同時填補了空缺 7年的董事長之位。同時,中央亦自 2017年收緊房產調控。不過,潤地卻貌似表現出逆勢成長之強悍。

潤地有強大母企支持

日前,潤地公布了6月的銷售數據,反映今年上半年集團累計實現總合同銷售金額 1,188.2億元,總合同銷售建築面積約 625.97萬平方米,分别同比增長 26.04%和 9.60%。潤地能逆流而上都走得很順,很大程度是「靠父幹」。有著國企母公司華潤集團的加持,潤地享有優於同業的融資成本。根據中金研報,2018年潤地平均融資成本為4.47%,遠低於行業均值6.7%,淨負債率 38%更是顯著低於行業均值 71%。對於潤地未來走向,投資者要看4大因素:

1.銷售增速後勁不繼

富爸爸的確是個大優勢,但長期做「啃老族」也是避不開「中年危機」。潤地今年上半年的銷售業績表面看來令人滿意,不過集團今年銷售目標乃 2,420億元,目前時間過半,但任務卻是差了一點,約 1.8%。而且潤地今年首 5個月的銷售增速雖有波動,但也是有著一定的增長速度,但看集團 6月的銷售數據,單月銷售 284.8億元,同比只增長了 0.7%,僅聊勝於無。同時,6月是潤地今年首次出現銷售面積下滑狀況。根據公告,潤地前5月的銷售面積增速分別為79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%,但到了6月,潤地銷售面積增速下降了近 24.5%。只怕是今年銷售增速高開低走的先兆。

2.投資物業業務遲遲未能獨當一面

潤地近年大力發展投資物業,可是成效卻始終不見蹤影。2018年集團租金收入同比增長 27.9%達 95.76億元,今年上半年亦進一步加速,同比增長 32.7%達 57.90億元。但自 2018年,集團銷售物業營收達千億規模,相較而言,投資物業規模不過九牛一毛。

3.「走寶」大灣區

綜觀全國六大區域,潤地 2018年華南地區的銷售金額貢獻只排第二,亦只是佔 23.2%,比排第三的華東地區高不了 1個百分點。相比起 2017至 2018年不少房企在大灣區銷售大漲相比,潤地明顯是錯失良機了。潤地「走寶」也不是第一次了。2010年,一二線城市樓市遭嚴格調控,潤地改向三四線城市發展,同時縮減一線城市投資,當年集團開發業務銷售額僅226億,行業排名15,是 10年以來最低;2013年,潤地全面回歸一二線城市,卻又失了先機,碧桂園(SEHK:2007)恆大(SEHK:3333)已經進行了全面布局。

4.土儲與現金流的顧此失彼

為了抓緊大灣區剩下來的「蛋糕」,潤地 2018年共斥資 1,513億元拿地,計容建面積 2,213萬平方米,明顯比前兩年的新增土儲量要高得多,2016年的1,052萬平方米及 2017年的 1196.6萬平方米。截至 2018年末,潤地土儲總面積為 5,957萬平方米,足夠未來3年的開發。

可是大增土儲卻難以顧及財務穩健問題。自 2015年起,3年內潤地負債增長了 2,176億元,增長了 84.5%。2018年末,總有息負債亦同比增長 28%至 1,350億元。集團流動比率及速動比率亦持續下降。幸好集團有融資成本優勢,否則情況會更嚴峻。

2015 2016 2017 2018
負債總額

(億元)

2,574 2,879 4,021 4,750

土儲對內房股乃雙刃劍,潤地的土儲會是他日價值大放的優質投資,還是在面臨市場轉淡或嚴厲調控時,成為集團的現金流及負債壓力,現時還不得而知。穩陣起見,還是不要插手潤地這場豪賭為妙。

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