港鐵（SEHK:66）股價一度升至50.3元的歷史新高，雖然處於歷史高位，惟不代表位高勢危。最主要原因是業務具有壟斷性兼有增長空間，支持股價矮仔上樓梯。
事實上，港鐵猶如另一隻領展房地產基金（SEHK:823）；公屋居民不得不於領展旗下商場租戶購物，而香港市民也不能不乘搭地鐵。
原因一：香港人口激增
去年港鐵香港客運業務的載客量達20.4億人次，按年增長2.2%。其實，十年前香港客運業務的載客量僅15.1億人次。期間港鐵載客量增加5.3億次。
原因和香港這個城市人口持續增長及旅客訪港量激增有關。十年前香港人口香港人口僅699.6萬人，去年已經增至748.3萬人。期間人口已經增加48.7萬人。
訪問旅客人數激增也是港鐵載客量增長動力，2009年訪港旅客達2,959萬人，2018年訪港旅客已經升至6,515萬人。
長遠而言，港鐵乘客量長遠看升。因為港府暫不擬改變每日單程證150個配額的入境政策；政府統計處也估計，香港人口將由2016年年中的734萬，增至2043年的822萬頂峰。
假設未來未來24年港鐵維持本地交通市場佔有率接近一半水平，這些新增人口必定能帶動動港鐵載客量增長。
原因二：可加不可減機制
除載客量持續增長，港鐵票價調整也是其投資價值與日俱增的原因之一。2007年兩鐵合併實行可加可減機制。惟近年消費物價升溫及運輸業工資增長的壓力，可加可減機制儼然變成可加不可減機制。
2008年本地鐵路服務的平均車費為6.58元，惟去年已經增至7.92元，期內複合增長率不足2%。不過，今年年6月再加價3.3%，大幅高於過去十年的複合增長率。即使港鐵在年內餘下時間推出優惠，導致實際票價維持不變，惟最快明年帶動港鐵客運收入增長。
不要，看輕港鐵票價低單位數百分點增長，倘加上載客量的增長，明年港鐵的客運業務收入可能錄得接約5%的增長。
原因三：日出康城商場落成
最後一個支持港鐵股價長升長有的原因為，港鐵日出康城商場將於明年落成，租金收入增長可期。
根據港鐵資料，日出康城商場總樓面面積達45,000平方米（約48.4萬平方呎），預計在明年下半年完工。以去年港鐵物業平均每月呎租134元計，估計日出康城商場可提供約7.8億元租金收入，佔去年租金收入的15%。
其實未來數年港鐵商場樓面面積將增加15.2萬平方米，收租樓面將增加49%。投資者憧憬港鐵租金收入同比上升。
由於港鐵車務收入穩步上升及租金收入增長可期，故港鐵股價長升長有趨勢不變。
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