REITs攻略:兩大類REITs要識分清

REIT指房地產投資信託,是一類能讓投資者集合資金投資一系列物業或其他房地產資產的公司。

REIT具有特殊稅項地位,規定需要從最少90%收入撥付股息。如果公司確實從最少90%收入撥付股息,則毋須在企業層面如大部分其他企業般徵稅。另外,REIT的借貸比率只可佔資產總值的45%。

兩類REIT

大部分REIT都是持有及管理物業的股權REIT。大部分股權REIT屬於專門REIT,即有些REIT會投資(只列部分例子):

  • 公寓。
  • 獨立屋。
  • 商場。
  • 獨立式零售。
  • 醫療物業。
  • 辦公大樓。
  • 工廠大廈。
  • 自用倉儲設施。
  • 數據中心。

亦有另一種稱為按揭REIT,這種REIT投資按揭抵押證券。 這些公司或會投資機構按揭(由房利美(Fannie Mae)房地美(Freddie Mac)及吉利美(Ginnie Mae)提供擔保)、非機構按揭或商業按揭。

股權REIT如何賺錢

股權REIT的業務模式頗為簡單,就是買入物業,然後向租戶出租物業,這能夠創建收入流,大部分收入以股息形式向股東發放。

此外,由於物業傾向隨時間流逝升值,股東投資價值能夠提升,而隨著物業價值上升,商用物業產生收入的能力亦會增強。所以,股權REIT背後的理念便是透過租金收入與物業升值創建不斷增長的股息流,同時提升股東價值。

按揭REIT如何賺錢

按揭REIT以低息短期利率借款,買入支付較高長期利率的按揭。兩項利率之間的差異便是REIT的利潤。

為提高回報,按揭REIT傾向使用高槓桿,通常為5比1或以上。舉例而言,比如說按揭REIT從投資者募集1,000萬元,並按年利率2厘或每年100萬元的利息開支額外借入5,000萬元,然後將該筆6,000萬元的款項用作買入支付4厘利息(換算為240萬元利息收入)的按揭。利息收入與利息開支之間的差額140萬元便是利潤,即已投入資本的全年回報率為14%。

當然,這是簡化版的例子,但卻是按揭REIT的基本概念。

按揭REIT極為波動 股權REIT較穩健

投資者務請注意,股權REIT與按揭REIT是兩種截然不同的投資,不僅是在業務模式方面,在投資風險方面亦然。

基於按揭REIT的高槓桿率,按揭REIT極容易受利率波動影響,故屬於一種頗為高風險的投資。比如說,按揭REIT買入支付4厘利息的按揭,為期30年,可借入只按2厘計息的借貸,帶來2厘的穩健利差。那麼,如果借貸短期成本升至3厘,按揭REIT仍然需要支付4厘利息,而利差則會減半。如果借貸短期成本升至4厘,那麼毛利率便會化為烏有。因此,按揭REIT是一種相當波動投資,其股息亦難以預測。

另一方面,許多按揭REIT經過多年洗禮已獲認可為穩定收益投資,很多投資者都會將按揭REIT視之為債券而非股份。過去數十年,許多股權REIT均錄得雙位數的平均總回報,並帶來穩定股息增長。

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