城市怪現象:中原城市指數破頂VS地產股捱沽

中原城市領先指數 (CCL) 在2018年中曾經短暫下調, 2019年初即反彈,升勢持續,於上周創歷史新高,最新報189.42點,按周升0.42%。表面看來,二手樓市溫度仍然熾熱,未有下調跡象。

但與此同時,各大地產股最近沽壓顯著增加,5月最後一周跌幅尤其厲害。兩個現象表面看來互相矛盾,對地產後市又有什麼啟示?

中原指數以豪宅表現最強

不但中原城市領先指數破頂,其餘兩大CCL分類指數亦同時創下歷史新高。CCL中小型單位指數報189.57點,按周升0.5%;CCL大型單位指數報188.65點,按周雖然只升0.03%,但已連升4周共4.5%,並且連續兩周創歷史新高,反映豪宅樓價升勢並未減弱。

中美貿易戰的影響,明顯還未反映在指數上。之後又會如何?

最壞的打算,是中美雙方「講唔掂數」,內地經濟增長繼續放緩,連帶打擊香港經濟。就算如此,香港樓市出現拋售潮的機會相當低,原因是大部份業主已經供完樓,持貨力穩健。比較棘手的,可能是近年摸頂入市、「借到盡」買一手樓的業主,但就算有不幸出現負資產的情況,佔整體市場比例亦不高。綜合現時大部份市場人士的看法,是未來半年,香港樓價最多下調5%。

地產股並不會完全反映樓價

現時香港大部份的地產股,收入不少是來自收租而非賣樓,如新鴻基地產 (SEHK:16),收租佔總收入的一半以上,恆基地產 (SEHK:12) 則佔三成以上;像太古地產 (SEHK: 1972) 和恆隆地產 (SEHK:101),已接近純收租股。所以地產股的業績以至股價表現,並不一定跟香港樓價同步發展。

地產股自4月起轉勢,5月底沽壓進一步加強,除了是年初升幅的獲利回吐,亦反映投資者對中港經濟前景並不樂觀,貿易戰有可能影響香港一手私樓市場、與及香港內地租務。貿易戰一日不解決,這些負面因素都會繼續影響地產股後市走勢。

地產股和樓市的背道而馳,只會是一時,長線來說股樓市都會受整體經濟榮枯影響,所以方向必定一致,只是升跌幅度不一定相同而已。

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