太古地產寫字樓跑贏零售物業 仍是長線持有之選

太古地產(SEHK:1972)日前公布首季業績,寫字樓租金表現不俗,縱使整體出租率為98%,比去年下跌1%,租金卻錄得可觀升幅,當中太古廣場租金比去年增加20%,太古坊升13%,港島東中心及太古坊一座也升了9%。

相比起來,零售物業成績比較遜色,雖然出租率已達100%,太古廣場的零售銷售額按年下跌了2.3%,太古城中心也跌了1.3%,只有東薈城名店倉微升0.5%。

收入一半來自寫字樓租金

雖然這一兩年來,香港整體經濟表現受外圍不穩定因素影響,但由於甲級寫字樓供應有限,香港又是內地金融和商業發展的重要據點,在可見的將來,甲級寫字樓仍會處於「唔憂租」的狀態。太古地產旗下除了位於金鐘的太古廣場外,鰂魚涌的太古坊、港島東中心及太古坊一座整區,經過十多年的優化,已成為港島東自成一閣的甲級寫字樓集中地,租戶大部分都是跨國公司或大型本地企業。

香港寫字樓租金是太古地產最重要的收入來源,佔整體收入約一半,這部份生意的前景可繼續看好。

太古城中心主力服務區內客

太古城中心和太古廣場有一共通點,就是兩者都較少內地客,特別是比較起九置 (SEHK:1997)的海港城和時代廣場,對比頗為強烈。

太古城中心主要是服務太古城的住客及太古城寫字樓的上班族,雖然號稱港島區最大的購物商場,但主力做街坊街里生意,缺乏高級消費品,所以每呎的零售收入不能與時代廣場、IFC等相比。商場由於歷史悠久,整體感覺比較老舊,缺乏吸引區外顧客來逛的亮點。雖然太古城有East酒店,但酒店不大,住客亦以商務客居多,對商場生意幫助不大;太古城中心整體生意始終靠區內消費力支撐。

雖然第一季零售額比去年稍為下跌,但相信長遠問題不大,畢竟人在生意在,日常用品、超市和食肆有一定需求。

太古廣場可能須調整Shop Mix

金鐘太古廣場定位為高級商場,除了辦公日午餐時間外,人流明顯疏落。對於一個主力賣奢侈品的高級商場,這本來不是一個問題,關鍵在於三樓及四樓的名店有沒有花大錢的客人。由於買名牌的內地遊客集中在海港城,太古廣場的名店需要靠自己的熟客而非只靠Walk-In客。以現時業績來看,好像有點吃力。

另一關鍵因素是Anchor Tenant (坐陣租客),以至整體商場 Shop Mix (店鋪組合) 的問題。當年連卡佛在太古廣場開有大型分店時,吸引了不少闊太和大小姐們定期來「打卡」,之後順便Afternoon Tea,然後去Great 買餸。如今連卡佛只剩下「影相人多買嘢人少」的傢俬店,複合店就換了人氣普通的Harvey Nichols。 一個好的Anchor Tenant可為商場吸人聚人留人,太古廣場正正缺這。

長線仍睇好         

營運策略出問題可以隨時調整,太古地產的核心優勢是旗下物業,無論在地點、管理、和硬件方面都屬優質,而且現價市盈率及市賬率都合理,值得對收租股有興趣的投資者認真考慮。

分享給你的朋友

美股表現近年持續強勁,不知如何入手?我們精選了10隻高增長美股,並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載!

想提早退休? 想提高每月的被動收入?

我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實例教您挑選出真正可長期持續派息的收息股及揭示必要避開的收息「陷阱」。要知道打造穩健收息投資組合的竅訣,請立即按此免費下載!

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)